【观点指数研究院】表现力指数-2024购物中心暨零售消费发展报告_19页_2mb

2024购物中心与零售消费发展报告总结

随着经济复苏，2023年零售、餐饮消费数据保持稳定增长，商业地产投资热度回升。全年新增零售商业项目超400个，商业面积超3000万平方米，涵盖购物中心、社区商业、奥特莱斯等多元化业态。样本企业中，超9成实现零售营收同比增长，平均增幅超13%，其中奥莱业态增长显著，平均增速达263%。但部分企业在营项目销售额出现下滑，反映市场仍需适应消费变化。

资本市场方面，2023年迎来4只消费REITs上市，其中3只以购物中心为底层资产。购物中心因其收入来源多样性和资产增值潜力，成为优先选择。然而，首批REITs上市初期表现低迷，平均下跌53%，后续波动中仅有部分项目实现可分配金额预期。国内符合REITs入池条件的资产多集中于一线及新一线城市，后续增容空间受限。

头部企业持续推动非标商业探索，如万科+印力2023年开出16个项目中7个为非标项目。非标商业通过存量改造及场景创新提升项目活力，2024年一季度新增44个零售项目，其中不少为历史文化街区更新项目。购物中心定位分化明显，高端项目如北京SKP、上海恒隆广场通过品牌升级和场景创新实现租金与销售额双增长，而中端项目则依靠主力店引流（如广州美林M•LIVE天地引入山姆、宜家及新能源汽车品牌）提升竞争力。

消费品牌方面，高端零售项目加速布局，集中引进重奢旗舰店和小众高奢首店，而中高档商场则聚焦餐饮、珠宝等核心品类打造沉浸式体验。餐饮行业竞争激烈，茶饮、咖啡品牌陷入价格战，瑞幸凭借品牌优势实现盈利，而库迪依赖资本扩张。会员店模式（如山姆）保持高增长，2023年销售额达800亿元，线上销售占比47%。

品牌层级分化显著，一线城市引入首店数量占研究成果名单的60%，华东地区（上海、南京）表现突出。零售类首店占比超50%，餐饮类首店达30%。运动户外品牌（如lululemon）及家纺品牌（如梦洁股份）通过产品创新突围，前者2023年净营收增长56%，后者专利申请量提升核心竞争力。

行业面临挑战：奥莱业态同质化严重，高端奢侈品消费疲软（LVMH、开云集团营收同比下滑），传统商超闭店潮显现（盒马、大润发等关闭门店）。企业需通过差异化运营、流量转化及高质量管理应对市场分化，如上海南翔印象城MEGA通过业态升级和活动策划吸引客流，广州太古汇维持100%出租率，北京三里屯太古里通过场景创新增强吸引力。

观点指数报告显示，购物中心作为商业载体需强化独特性与运营能力，通过引入稀缺品牌、优化空间设计、提升品牌矩阵等手段构建竞争优势。同时，商业地产需平衡新项目开发与存量资产运营，以技术创新和绿色低碳探索可持续发展路径。