20211031-申港证券-房地产行业研究周报_政策端资金监管趋缓_市场探底仍需时间_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告分析了2021年10月房地产行业政策与市场动态，指出政策端资金监管趋缓，但市场仍处于探底阶段。尽管监管层表态支持合理资金需求，但房企资金紧张问题依然存在，部分房企出现债务违约，购房者情绪受房产税试点和行业下行影响，商品房销售持续疲软。未来需重点关注11-12月及明年3-4月的市场走势。

主要观点

• 政策端资金监管趋缓：10月监管层多次发声，表明房地产行业金融风险可控，合理资金需求将得到满足，资金紧张情况有所缓解。
• 市场情绪悲观：尽管政策有所放松，但市场对商品房销售疲软和房企债务违约仍表现出担忧，房地产板块当周跌幅达-8.1%。
• 房企资金风险未完全释放：当代置业票据违约、阳光城三季报引发股价跌停，反映出市场对房企资金问题的持续关注。
• 历史经验参考：股票市场对政策变动反应快于新房市场，政策放松往往在商品房销售持续负增长7-8个月时出现。目前销售增速仍为正，政策放松条件尚不成熟。
• 销售走势关键：11-12月销售力度可能加大，但购房者意愿仍待提振；明年3-4月为传统销售旺季，需关注政策是否进一步放松。

关键信息

政策动态

• 10月20日，刘鹤、易纲等高层在多个会议上表态支持房地产行业，强调风险可控，合理资金需求将得到满足。
• 10月26日，发改委与外汇局召开外债座谈会，表示将满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。
• 10月25日，当代置业优先票据违约，引发市场担忧；10月29日，阳光城三季报发布后股价跌停，反映市场对房企资金状况的担忧。

市场表现

• 申万房地产指数当周跌幅达-8.1%，远低于沪深300指数。
• 个股表现分化，阳光城、万科A、首开股份等跌幅较大，而*ST中迪、万业企业等涨幅靠前。
• 房地产行业估值大幅下滑，PE（TTM）为7.0倍，PB（LF）为0.86倍，接近近三年历史低点。

数据追踪

• 新房成交数据：30城新房成交面积单周同比-29PCT，累计同比+21PCT；一线城市同比-18PCT，累计同比+36PCT；二线城市同比-30PCT，累计同比+31PCT；三线城市同比-35PCT，累计同比-2PCT。
• 二手房成交数据：14城二手房成交面积单周同比-45PCT，累计同比-2PCT。
• 土地成交数据：100城土地供应建筑面积累计同比-19PCT，成交建筑面积累计同比-17PCT，成交金额累计同比-5PCT，土地溢价率为4%。

行业动态

• 阳光城三季报显示扣非净利润亏损，引发市场对业绩的担忧，两名泰康保险董事投反对票，股价跌停。
• 当代置业因资金紧张导致优先票据违约，股票停牌。
• 天鸿中国控股拟赴港上市，专注住宅物业、土地开发和物业管理。
• 房地产贷款余额持续增长，但增速放缓，房地产开发贷款同比微增0.02%，个人住房贷款同比增11.3%。

投资策略

• 推荐关注企业：自造血能力强的行业龙头如保利发展、万科A，以及财务稳健的龙头民营企业如龙湖集团。
• 市场预期：政策底已现，但市场底仍需时间，资金修复传导至销售市场仍需观察。
• 重点时间点：11-12月销售力度可能增强，3-4月为传统销售旺季，需关注市场表现及政策动向。

风险提示

• 销售市场可能进一步下行，部分房企债务违约风险上升。
• 政策存在超预期调控的可能性，影响市场走势。
• 房地产行业整体仍面临较大不确定性，投资者需谨慎应对。

评级

• 行业评级：增持
• 分析师承诺：本报告观点为独立研究成果，不受第三方影响，仅供投资者参考。

数据与图表

• 图表目录：包括房地产指数走势、PE与PB数据、新房与二手房成交数据、土地成交数据等。
• 数据来源：wind、申港证券研究所。