20180322-广发证券-滨江集团-002244.SZ-全口径销售大幅提高_重点推进长租公寓_11页_722kb

滨江集团 (002244.SZ) 总结

核心内容

滨江集团（002244.SZ）在2017年实现了销售金额615亿元，同比上升67.7%，全口径销售规模显著提高。尽管主营业务收入同比下滑29.2%，但公司通过结算毛利率的提升和投资收益的大幅增长，带动了营业利润和归属净利润的稳步增长。2017年归属净利润为17.11亿元，同比增长22.3%。公司保持了较高的分红率，每10股派送0.83元现金红利，分红率为15.1%。

主要观点

• 业绩增长稳定：虽然主营业务收入下滑，但公司通过提升结算毛利率和增加投资收益，实现营业利润增长4.1%，归属净利润增长22.3%。
• 销售规模创新高：2017年全口径销售金额达到615亿元，主要得益于杭州市场和新进入的上海、深圳等城市。
• 长租公寓业务推进：公司积极拓展长租公寓业务，已获取村级留用地项目，并与14个杭州村达成城中村改造合作，预计建设体量接近300万平方米。
• 土地储备增加：2017年公司拿地总建面220.61万方，拿地金额约295亿元，同比分别增长37.1%和49.1%。公司通过并购和非市场化拿地降低成本。
• 财务杠杆保持低位：公司货币资金充足，短期偿债压力较低，资产负债率72.8%，净负债率-3.9%，财务结构稳健。

关键信息

销售表现

• 2017年实现销售金额615亿元，同比增长67.7%。
• 杭州市场销售金额同比上涨14.02%，公司实际销售水平超过年初设定的400亿元目标。
• 公司销售回款仅为199.2亿元，显示实际并表项目的销售占比不高，销售质量有所下降。
• 截至2017年底，公司在手预收账款为256亿元，为未来结算收入提供保障。

毛利率与利润

• 2017年地产结算毛利率上升5.0个百分点至30.1%，整体毛利率上升5.4个百分点至30.4%。
• 投资净收益达到5.82亿元，为2016年的7.6倍，成为利润增长的重要来源。
• 营业利润同比增长4.1%，归属净利润增长22.3%，EPS为0.55元/股。

财务状况

• 公司经营费用控制良好，销售费用和管理费用同比分别下降5.3%和19.1%。
• 财务费用因债券发行增加而上升84.6%，但公司仍保持低杠杆运营。
• 2017年底货币资金为95.8亿元，短期有息负债为13.98亿元，货币资金覆盖倍数为6.85。
• 预计2018-2019年EPS分别为0.62元和0.79元，维持“买入”评级。

土地获取与布局

• 公司2017年新增土地建筑面积220.61万方，权益拿地建面108万方，同比分别增长138.8%和37.1%。
• 土地获取方式以并购为主，占比61.0%，招拍挂拿地占比39%。
• 公司土地获取成本下降，拿地楼面价约13690元/方，较2016年下滑8.2%。
• 公司战略布局为“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东”，并开始关注珠三角、京津冀、中西部重点城市。

投资与融资

• 2017年公司通过多种融资方式，包括中期票据、公司债、银行贷款、信托贷款等，融资总额达1202亿元。
• 融资成本保持行业优势，中期票据利率4.99%，公司债利率5.80%，均低于同规模企业平均水平。
• 公司通过一二级联动获取土地资源，进一步降低成本。

风险提示

• 房地产行业景气度下行可能影响公司销售表现。
• 公司销售表现受杭州市地产市场影响较大。
• 跨界投资布局存在不确定性。

盈利预测与投资评级

• 预计2018-2019年净利润分别为1919.55亿元和2450.99亿元，归属净利润分别为1920亿元和2451亿元。
• EPS预计分别为0.62元和0.79元，维持“买入”评级。

估值与财务比率

• 2018年PE估值为12.4倍，2019年PE估值为9.7倍。
• 公司ROE为12.0%，ROIC为13.6%，资产负债率72.8%，净负债率-3.9%。
• 营运资金变动较大，影响现金流。

未来展望

• 公司将继续推进长租公寓业务，力争成为杭州长租公寓龙头。
• 未来将关注珠三角、京津冀、中西部重点城市的布局。
• 公司将继续加强品牌和管理输出，保持低杠杆和低成本优势。

联系方式

• 分析师：乐加栋、郭镇、李飞
• 联系电话：021-60750620、010-59136622
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