20210506-兴业证券-港股地产投资策略_分化持续_择优布局_14页_2mb

港股地产投资策略总结

核心内容概览

本报告分析了2020年主要港股房企的财务表现、经营状况及未来发展趋势，强调行业分化持续，推荐关注财务稳健、管理高效的头部房企。

主要观点

• 业绩表现：2020年主要房企核心净利润平均增长5%，营业收入平均增速为21%。其中，3家房企核心净利润增幅超过30%，11家房企在10%-20%之间，而9家房企利润下滑。
• 毛利率预期：预计2021年房企平均毛利率将触底，之后有望反弹。2020年平均毛利率为25.2%，同比下降3.9个百分点。
• 费用率下降：2020年房企销售费用率、管理费用率、财务费用率分别下降0.2、0.5、0.3个百分点，费用管控能力提升成为利润稳定的重要因素。
• 少数股权占比上升：房企合作趋势加强，少数股东权益占总权益比例上升，反映行业整合和合作加深。
• 头部房企优势：头部房企具备较强的资源获取能力、稳健的财务状况和优秀的产品实力，未来3年销售金额平均CAGR为13%，业绩增长预期良好。
• 销售增长：2021年房企平均销售目标增速为12%，实际销售完成度高于预期，销售质量持续提升。
• 周转效率：加快周转效率是提升利润的重要途径，房企应优化销售和存货管理，降低资本成本。
• 土地储备充足：房企土地储备普遍充足，平均对应2021年销售面积的4倍，为未来增长提供支撑。
• 财务优化：房企净负债率和融资成本持续下降，财务结构趋于健康，融资环境改善。
• 三道红线：截至2020年末，约一半房企成功降档，绿档房企有9家，黄档房企有17家，红档房企有2家。
• 估值与股息：当前板块估值为5.6倍（2020A）和4.5倍（2021E），平均股息收益率为7%，具备吸引力。
• 投资建议：推荐旭辉控股、龙湖集团、华润置地、越秀地产、建发国际、宝龙地产等，财务状况良好的大中型内房股债券为良好选择。

关键信息

• 2020年核心净利润：平均增长5%，其中3家房企增长超过30%，11家增长在10%-20%之间，9家利润下滑。
• 2020年营业收入：平均增长21%，毛利同比持平。
• 毛利率与净利率：2020年平均毛利率25.2%，同比下降3.9个百分点；平均核心净利率10.0%，保持稳定。
• 费用率：销售费用率3.2%，管理费用率4.2%，财务费用率2.5%，均同比下降。
• 有效税率：平均有效税率37.3%，同比下降5.9个百分点。
• ROE与ROA：平均ROE为17.4%，ROA为2.9%，均小幅下降。
• 销售情况：2021年销售目标增速为12%，实际销售完成度达21%，远超预期。
• 存货周转：2020年平均存货周转天数为1145天，同比下降，但若销售增长不足，应警惕高存货增速。
• 土储情况：土地储备平均对应2021年销售面积的4倍，碧桂园、中国恒大、融创中国新增土储最多。
• 融资状况：平均净负债率为69.8%，同比下降11.6个百分点；平均融资成本为5.7%，同比下降0.6个百分点。
• 三道红线：一半房企成功降档，绿档房企9家，黄档房企17家，红档房企2家。
• 投资推荐：关注财务稳健、管理优秀的头部房企，推荐旭辉控股、龙湖集团、华润置地、越秀地产、建发国际、宝龙地产等。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

未来展望

• 毛利率反弹：随着高价地项目结转和低毛利存货下降，预计2021年毛利率将触底反弹。
• 销售增长：2021年销售目标增速为12%，实际完成度有望超过预期。
• 行业集中度提升：头部房企优势明显，行业分化加剧，竞争格局更稳固。
• 财务优化持续：净负债率和融资成本下降趋势预计将持续，财务安全性提高。