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总结：港股物业管理板块政策风险分析（2018年9月7日）

核心内容

本报告分析了2018年9月港股物业管理板块因社保证缴模式改革而面临的政策风险，并对行业影响及公司估值进行了评估。尽管改革短期内带来一定压力，但政策导向显示将适当降低社保费率，以减轻企业负担，这有助于稳定市场情绪。同时，行业集中度提升趋势可能使大型物业公司更具优势，从而维持行业超配评级。

主要观点

• 政策背景：2019年1月1日起，基本养老保险费、基本医疗保险费等将由税务部门统一征收，以提高政策透明度和执法统一性。
• 短期影响：社保证缴模式改革导致人力成本上升，但最新政策表态显示政府将研究降低社保费率，短期内有助于缓解市场担忧。
• 长期不确定性：尽管政策基调积极，但社保费率下降的时间和幅度仍不确定，可能影响中长期市场表现。
• 行业估值：当前港股物业管理板块平均估值为15倍19年PE，部分公司如绿城服务估值较高（22倍19年PE），而彩生活服务估值较低（8倍19年PE）。
• 公司影响：根据测算，五家重点公司自有员工人力成本平均增加约5500万元，其中碧桂园服务人力成本增加最多（7800万元）。
• 盈利预测：预计三家重点公司2019年经营利润将下降3%至9%不等。
• 投资评级：分析师维持对物业管理行业的“超配”评级，认为其将受益于行业集中度提升，同时政策信号有助于短期市场情绪改善。

关键信息

政策风险

• 社保证缴改革：2019年1月1日起，社保将由税务部门统一征收，企业需按照员工实际工资缴纳，减少漏交、少交现象。
• 政策表态：国务院常务会议强调社保费率将适当降低，确保企业负担不增加，引导市场预期向好。
• 行业影响：改革可能推升行业人力成本，但大型上市公司有能力应对，而中小型企业可能面临更大压力。

人力成本测算

估值与目标价

| 公司 | 代码 | 市值（HK$ bn） | 评级 | 目标价（HK$） | 17A PE | 18E PE | 19E PE | 17A PB | 18E PB | 19E PB | 股息率 | 股价表现（YTD） | 股价表现（2018） |
|------|------|----------------|------|----------------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|----------------|----------------|
| 绿城服务 | 2869 HK | 16.7 | Outperform | 7.50 | 36 | 28 | 22 | 7 | 6 | 5 | 1.2% | 133% | -2% |
| 中海物业 | 2669 HK | 7.1 | BUY | 3.30 | 23 | 17 | 14 | 8 | 6 | 5 | 1.9% | 59% | 1% |
| 彩生活服务 | 1778 HK | 5.9 | Outperform | 8.30 | 12 | 10 | 8 | 2 | 2 | 2 | 2.0% | -10% | -13% |
| 平均 | - | - | - | - | 24 | 18 | 15 | 6 | 5 | 4 | 1.7% | 61% | -5% |

评级定义

• Overweight：行业表现优于整体市场。

• Equal weight：行业表现与整体市场相当。

• Underweight：行业表现弱于整体市场。

• BUY：预计6个月内股价涨幅超过20%。

• Outperform：预计12个月内股价涨幅在10%-20%之间。

• Hold：预计12个月内股价波动在-10%至+10%之间。

• Underperform：预计12个月内股价跌幅在10%-20%之间。

• SELL：预计12个月内股价跌幅超过20%。

结论

尽管社保证缴模式改革短期内对物业管理板块造成压力，但政策信号显示政府将采取措施减轻企业负担，且行业集中度提升可能使大型物业公司更具竞争力。分析师维持对物业管理行业的“超配”评级，认为其具备长期增长潜力。