生态圈成上海产业园区发展新引擎_12页_3mb

上海产业园区发展总结

核心内容概述

上海作为中国重要的经济和科技创新中心，正通过产业园区的建设与优化，推动区域产业转型升级与高质量发展。2020年3月，上海推出60平方公里产业新空间，并推介26个特色产业园区，重点聚焦六大产业领域，以打造全球科创中心为目标，构建更具竞争力的产业园区生态。

主要观点

1. 产业园区分类与布局

仲量联行将上海主要产业园区划分为5个核心型产业园区和6个成长型产业园区。核心型产业园区如张江、漕河泾等，已形成成熟的产业集群，是上海建设全球科创中心的重要承载区域。

2. 产业聚集是关键驱动力

产业园区的吸引力主要来自于产业聚集效应。仲量联行租户调查显示，产业定位与产业聚集是企业在园区设立办公场所的首要考虑因素。此外，交通便利性、企业基础、政策支持等也是重要影响因素。

3. 产业园区规模与需求稳定增长

自2004年起，仲量联行持续追踪上海产业园区物业数据。截至2020年第二季度，五个核心型产业园区的甲级园区总体量接近820万平方米。尽管受到经济增速放缓和新冠疫情的影响，核心型产业园区的空置率仍维持在15%-17%，显示出市场韧性和需求的持续性。

4. 疫情期间保持韧性，迅速复苏

在疫情初期，产业园区租赁需求有所放缓，但进入二季度后，市场迅速复苏。2020年第二季度核心型产业园区的季度净吸纳量达到12.1万平方米，表明产业园区在危机中仍具备较强的吸引力。

5. 科创浪潮主导租赁需求

科技新媒体行业，尤其是游戏媒体、内容网站和电商平台，成为产业园区租赁需求的主要驱动力。同时，软件开发、5G芯片等深科技类企业仍是核心需求来源。疫情也促使生物医药行业在产业园区中的需求占比上升至13%。

6. 高等院校为产业园区提供人才与研发支持

上海约40%的理工类和医学类高等院校位于或临近主要产业园区，为园区提供了丰富的人才储备和研发资源。企业选择临近高校的办公地点，一方面是为了满足快速扩张的需求，另一方面也是为了促进与高校的长期合作。

7. 产业园区生态圈助力未来发展

在政策支持下，产业园区逐步形成以人才驱动、产城融合、创新研发、产业聚集为核心的生态圈。园区职能从单纯的“产业集聚”向“新兴产业培育”和“全产业链构建”转变，吸引外部企业入驻，推动园区内供需内循环，为未来发展注入新动力。

关键信息

• 产业聚焦：六大重点产业为集成电路、生物医药、人工智能、航空航天、新材料、智能制造。
• 核心园区：张江、漕河泾等已形成成熟产业集群。
• 市场需求：核心型产业园区空置率稳定在15%-17%，净吸纳量在疫情后迅速恢复。
• 人才支撑：高校资源为园区提供人才和研发支持，推动创新与产业发展。
• 生态圈构建：园区通过多方协作，形成自有的供需循环，助力企业成长与区域经济。

仲量联行服务内容

仲量联行研究部提供以下服务内容：

• 市场数据：一手市场数据、细分市场趋势分析、可比物业解析。
• 市场分析：资产尽职调查、可比研究与竞争对手分析。
• 预测与策略：识别市场风险与机遇、规划资产表现、制定投资开发策略。

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黄璐
华东区研究部总监
仲量联行
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