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生态卷成产业园区发展新引擎

核心内容概述

上海作为中国重要的经济和科技创新中心，正通过产业园区的建设与优化，推动城市产业格局的升级。2020年3月，上海推出60平方公里的产业新空间，并推介26个特色产业园区，旨在通过园区建设带动产业发展，促进经济高质量增长。仲量联行将上海主要产业园区划分为5个核心型和6个成长型，以更好地服务于产业发展的需求。

主要观点

• 产业聚集是核心：企业选址首要考虑产业定位与产业聚集，这使得产业园区物业成为市场青睐的对象。
• 产业集群已形成：核心型产业园区如张江、漕河泾等，已形成鲜明的产业集群，成为上海建设全球科创中心的重要承载区域。
• 需求稳定增长：仲量联行数据显示，核心型产业园区甲级物业总体量近820万平方米，市场需求稳定，空置率维持在15%-17%。
• 疫情中保持韧性：尽管受到疫情影响，核心型产业园区在二季度迅速复苏，单季净吸纳量达12.1万平方米。
• 科创需求主导市场：科技新媒体、软件开发、5G芯片等产业成为租赁需求的主要来源，同时疫情提升了生物医药行业的关注度。
• 高校助力园区发展：约40%的理工类和医学类高校位于或临近主要产业园区，为园区提供人才储备和研发资源。

关键信息

产业园区分类

• 核心型产业园区：5个，包括张江、漕河泾等，已形成产业集群。
• 成长型产业园区：6个，正在逐步发展。

产业聚焦领域

市场表现

• 总体供应与需求：截至2020年第二季度，五个核心型产业园区甲级物业总体量近820万平方米。
• 空置率稳定：在2013-2015年多个优质项目竣工后，空置率逐步下降，2020年仍维持在15%-17%。
• 净吸纳量：2018年季度平均净吸纳量为15万平方米，2019年下降至7万平方米，但2020年第二季度恢复至12.1万平方米。

科创与高校联动

• 高校为产业园区提供了人才和研发资源，成为吸引企业入驻的重要因素。
• 企业倾向于选择临近高校的园区，以满足快速扩张和研发合作的需求。

产业园区未来发展

• 生态圈建设：在政策支持下，园区正从“产业集聚”向“新兴产业培育”和“全产业链构建”转变。
• 产城融合：园区通过物理空间平台，实现产城融合，形成自有的供需内循环，进一步凝聚企业资源。
• 多方协作：企业、物业业主、政府、高校等多方共同参与，构建产业园区的生态圈，推动园区持续发展。

仲量联行服务内容

• 市场数据：提供一手市场数据、细分市场趋势及可比物业解析。
• 市场分析：包括市场洞察和预测、资产尽职调查、可比研究和竞争对手分析。
• 预测与策略：帮助企业识别市场风险和机遇，规划未来资产业绩表现，制定和改善投资开发策略。

联系方式

如需了解更多详情，请联系：

黄璐
华东区研究部总监
仲量联行
邮箱：cathylu.huang@ap.jll.com