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5年期LPR超预期下调，政策持续托底地产

核心内容

房地产行业在我国经济中具有重要地位，其稳定是“稳增长”的关键部分。当前行业处于供给收缩与需求观望状态，但预计下半年政策宽松力度将持续加码，有望扭转当前的市场格局。在风险出清过程中，行业竞争格局将逐步优化，优质房企可能迎来α行情。

主要观点

• 政策支持加强：央行召开座谈会强调保障房地产合理融资需求，国常会允许地方“一城一策”支持刚性和改善性住房需求，政策持续发力，以稳定市场预期。
• LPR下调：8月1年期LPR为3.65%（预期3.6%），5年期LPR为4.3%（预期4.35%），5年期LPR下调超预期，有助于降低房企融资成本。
• 市场表现：上周房地产板块下跌2.60%，表现弱于沪深300指数，但相对收益有所拉近。A股与港股地产细分板块均普遍下跌。
• 销售与土地市场：销售有所回升，但整体仍较弱；土地市场表现持续低迷，溢价率小幅回升，但成交面积和价格仍大幅下滑。
• 融资情况：行业融资整体偏弱，境内融资金额为890.85亿元，境外融资为净流出42.1亿美元。部分企业通过发行中期票据等方式缓解资金压力。
• 公司动态：多家房企发布半年报，部分公司业绩表现较好，如金地集团、招商积余、旭辉永升服务等，而部分公司业绩下滑严重，如首开股份、世联行等。
• 投资建议：建议关注基本面稳健的物业管理公司、具有央企/国企背景的高信用房企、拥有优质持有型物业或转型类企业，以获取结构性机会。

关键信息

政策动态

• LPR下调：1年期LPR为3.65%，5年期LPR为4.3%，均低于预期。
• 央行会议：强调保障房地产合理融资需求，推动贷款市场报价利率改革，降低融资成本。
• 国常会：允许地方“一城一策”支持刚性和改善性住房需求，增加政策性金融工具额度。
• 地方政策：西安、四川眉山、济南等地调整购房政策，山西长治、湖北黄石阳新县等地提供购房补贴，山东威海等地加强预售资金监管，北京推动“元宇宙+文旅”发展。

市场表现

• 上周数据：房地产板块下跌2.60%，沪深300下跌1.05%，房地产板块表现弱于大盘。
• 销售情况：30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑17.91%，其中三线城市下滑25.43%。
• 土地市场：百城住宅类土地供应建面四周滚动同比下降33.1%，成交建面四周滚动同比下降14.7%；溢价率回升至3.9%。

融资情况

• 行业融资：8月1-28日境内融资金额为890.85亿元，年初至今累计净融资为-310.5亿元。
• 重点个股：滨江集团、龙湖集团拟发行中期票据，大悦城拟发行公司债。部分公司如金地集团、招商积余表现较好。

公司公告

• 担保：招商蛇口为子公司贷款提供担保。
• 股份质押：绿地控股大股东部分股份质押。
• 司法冻结：阳光城部分股份被冻结。
• 业绩报告：部分房企上半年业绩下滑，如首开股份、世联行等；部分房企如金地集团、招商积余、旭辉永升服务表现较好。

风险提示

• 政策力度不及预期：若政策支持力度不足，可能影响行业复苏。
• 行业基本面持续下行：若销售和土地市场持续低迷，行业风险可能上升。
• 信用风险超预期：部分房企债务压力大，存在信用违约风险。

投资评级

• 行业评级：强于大市，预计未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上。
• 公司评级：
  • 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上。
  • 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%。
  • 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%。
  • 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

证券分析师承诺

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