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房地产市场调研及数据周报（2014/7/18-2014/7/24）总结

核心内容概述

本报告分析了2014年7月18日至7月24日期间，中国房地产市场的主要表现，涵盖一手房成交、二手房成交、住宅可售情况以及土地成交与供应情况。整体来看，房地产市场在政策放松和信贷支持下出现温和回暖，但部分城市仍面临较大的下行压力。

主要观点

1. 一手房市场：

   • 48大城市一手房成交套数合计为42,750套，环比上升0.8%，累计同比下降14.4%。
   • 一线城市成交5,801套，环比上升4.2%，同比下降0.8%，销售略有回升。
   • 二线城市成交26,792套，环比上升4.1%，同比下降7.9%，市场表现相对稳定。
   • 三线城市成交10,157套，环比下降8.5%，同比下降14.6%，市场仍处下行阶段。
   • 重点城市表现：
     • 上海一手房成交套数环比上升13.1%，同比上升5.1%。
     • 深圳一手房成交套数环比上升27.2%，同比上升3.6%。
     • 杭州一手房成交套数环比下降7.4%，同比下降39.6%。
     • 南京一手房成交套数环比上升14.7%，同比下降39.6%。
     • 福州一手房成交套数环比上升42.0%，同比上升6.0%。
     • 哈尔滨一手房成交套数环比上升42.2%，同比上升9.0%。
     • 石家庄一手房成交套数环比上升55.5%，同比上升38.5%。
     • 济南一手房成交套数环比下降33.1%，同比上升107.1%。
     • 武汉一手房成交套数环比上升13.5%，同比下降0.6%。
     • 长春一手房成交套数环比上升0.3%，同比下降6.3%。
     • 贵阳一手房成交套数环比上升1.5%，同比下降30.1%。
     • 昆明一手房成交套数环比上升89.9%，同比下降7.3%。
     • 南昌一手房成交套数环比上升19.1%，同比上升84.5%。
     • 东莞一手房成交套数环比上升31.7%，同比下降13.3%。
     • 惠州一手房成交套数环比上升27.9%，同比下降27.6%。
     • 三亚一手房成交套数环比下降53.2%，同比下降57.8%。
     • 北海一手房成交套数环比下降55.3%，同比下降61.1%。
     • 金华一手房成交套数环比下降94.2%，同比下降96.8%。
     • 台州一手房成交套数环比上升15.4%，同比上升95.8%。

2. 二手房市场：

   • 18大城市二手房成交套数合计为9,424套，环比下降4.1%，累计同比下降40.1%。
   • 一线城市成交2,734套，环比下降3.9%，同比下降32.8%。
   • 二线城市成交5,152套，环比下降5.2%，同比下降15.2%。
   • 三线城市成交1,538套，环比下降0.7%，同比下降9.7%。
   • 重点城市表现：
     • 北京二手房成交套数环比下降2.4%，同比下降24.0%。
     • 深圳二手房成交套数环比下降6.2%，同比下降43.1%。
     • 杭州二手房成交套数环比下降5.1%，同比下降21.4%。
     • 南京二手房成交套数环比下降14.9%，同比下降36.7%。
     • 天津二手房成交套数环比下降10.8%，同比下降9.3%。
     • 长沙二手房成交套数环比下降0.7%，同比上升0.7%。
     • 成都二手房成交套数环比上升1.1%，同比下降4.9%。
     • 南昌二手房成交套数环比上升12.6%，同比下降8.8%。
     • 南宁二手房成交套数环比上升12.3%，同比上升14.4%。
     • 厦门二手房成交套数环比下降4.1%，同比下降15.7%。
     • 大连二手房成交套数环比下降13.8%，同比下降23.6%。
     • 无锡二手房成交套数环比下降2.0%，同比上升12.5%。
     • 苏州二手房成交套数环比上升13.3%，同比下降18.3%。
     • 扬州二手房成交套数环比下降10.4%，同比上升43.0%。
     • 张家港二手房成交套数环比上升7.9%，同比下降12.1%。
     • 常熟二手房成交套数环比上升3.2%，同比下降26.9%。
     • 金华二手房成交套数环比下降57.1%，同比下降91.1%。
     • 柳州二手房成交套数环比下降14.3%，同比上升220.7%。

3. 住宅可售情况：

   • 19大城市住宅可售套数合计为890,290套，环比上升0.4%，去化周期为58.9周，较上周上升1.4周。
   • 一线城市住宅可售套数为278,810套，去化周期为49.0周，较上周上升0.9周。
   • 二线城市住宅可售套数为402,630套，去化周期为63.0周，较上周上升1.9周。
   • 三线城市住宅可售套数为208,850套，去化周期为69.0周，较上周上升1.8周。
   • 重点城市表现：
     • 北京住宅可售套数为85,726套，去化周期为75.4周。
     • 上海住宅可售套数为76,704套，去化周期为29.2周。
     • 广州住宅可售套数为62,109套，去化周期为50.7周。
     • 深圳住宅可售套数为54,271套，去化周期为76.9周。
     • 杭州住宅可售套数为92,073套，去化周期为93.7周。
     • 南京住宅可售套数为44,111套，去化周期为39.8周。
     • 福州住宅可售套数为28,902套，去化周期为103.5周。
     • 南昌住宅可售套数为27,631套，去化周期为43.6周。
     • 合肥住宅可售套数为42,494套，去化周期为25.4周。
     • 厦门住宅可售套数为22,304套，去化周期为52.7周。
     • 青岛住宅可售套数为145,115套，去化周期为112.0周。
     • 苏州住宅可售套数为56,803套，去化周期为51.6周。
     • 惠州住宅可售套数为19,506套，去化周期为52.5周。
     • 安庆住宅可售套数为12,291套，去化周期为74.1周。
     • 丹东住宅可售套数为24,087套，去化周期为307.7周。
     • 赣州住宅可售套数为37,054套，去化周期为62.1周。
     • 马鞍山住宅可售套数为17,315套，去化周期为104.3周。
     • 九江住宅可售套数为21,343套，去化周期为79.7周。
     • 绵阳住宅可售套数为20,451套，去化周期为73.6周。

4. 土地市场：

   • 全国土地成交额累计同比下降5%，成交面积累计同比下降18%，土地溢价率低位保持稳定。
   • 住宅市场成交金额为9,060亿元，同比下降3%，溢价率为16.48%，环比上升0.15个百分点。
   • 重点城市表现：
     • 一线城市土地成交面积为1,615万平方米，同比下降10%，成交金额为5,416亿元，同比上升3%。
     • 二线城市土地成交面积为11,102万平方米，同比下降15%，成交金额为3,620亿元，同比上升26%。
     • 三线城市土地成交面积为3,644万平方米，同比下降25%，成交金额为2,420亿元，同比上升18%。
     • 具体城市数据：
       • 北京土地成交面积为565万平方米，同比下降11%。
       • 上海土地成交面积为677万平方米，同比下降4%。
       • 广州土地成交面积为373万平方米，同比上升188%。
       • 深圳土地成交面积为0万平方米，同比下降100%。
       • 杭州土地成交面积为419万平方米，同比下降45%。
       • 南京土地成交面积为548万平方米，同比下降24%。
       • 福州土地成交面积为266万平方米，同比下降76%。
       • 天津土地成交面积为820万平方米，同比下降24%。
       • 哈尔滨土地成交面积为394万平方米，同比下降38%。
       • 石家庄土地成交面积为176万平方米，同比下降42%。
       • 济南土地成交面积为1,058万平方米，同比下降7%。
       • 武汉土地成交面积为1,310万平方米，同比下降14%。
       • 长沙土地成交面积为671万平方米，同比下降24%。
       • 成都市土地成交面积为613万平方米，同比下降27%。
       • 重庆市土地成交面积为1,363万平方米，同比下降15%。
       • 贵阳市土地成交面积为399万平方米，同比下降60%。
       • 昆明市土地成交面积为383万平方米，同比下降71%。
       • 南昌市土地成交面积为339万平方米，同比下降7%。
       • 南宁市土地成交面积为729万平方米，同比上升197%。
       • 海口市土地成交面积为21万平方米，同比上升47%。
       • 兰州市土地成交面积为456万平方米，同比上升74%。
       • 合肥市土地成交面积为395万平方米，同比下降43%。
       • 宁波市土地成交面积为196万平方米，同比下降66%。
       • 厦门市土地成交面积为82万平方米，同比下降70%。
       • 青岛市土地成交面积为344万平方米，同比下降66%。
       • 大连市土地成交面积为119万平方米，同比下降66%。
       • 三线城市中，无锡市土地成交面积为200万平方米，同比下降58%。
       • 苏州市土地成交面积为731万平方米，同比上升32%。
       • 扬州市土地成交面积为104万平方米，同比下降54%。
       • 温州市土地成交面积为55万平方米，同比下降70%。
       • 金华市土地成交面积为69万平方米，同比上升42%。
       • 泉州市土地成交面积为105万平方米，同比下降33%。
       • 佛山市土地成交面积为667万平方米，同比下降18%。
       • 廊坊市土地成交面积为75万平方米，同比下降70%。
       • 惠州市土地成交面积为369万平方米，同比上升127%。
       • 韶关市土地成交面积为61万平方米，同比下降87%。
       • 保定市土地成交面积为146万平方米，同比上升18%。
       • 北海市土地成交面积为27万平方米，同比上升123%。
       • 台州市土地成交面积为68万平方米，同比下降64%。
       • 丹东市土地成交面积为47万平方米，同比下降15%。
       • 襄阳市土地成交面积为439万平方米，同比上升12%。
       • 南充市土地成交面积为274万平方米，同比下降46%。

关键信息

• 政策与信贷支持：本周多个城市解除限购政策，部分银行房贷利率出现松动，政策预期与信贷支持有助于市场销售筑底。
• 市场趋势：一手房市场整体温和回暖，但三线城市表现较弱；二手房市场持续下滑，但部分城市如南宁、柳州等出现反弹。
• 去化周期：全国住宅去化周期为58.9周，一线城市去化周期最短，三线城市最长。
• 土地市场：全国土地成交面积和金额均出现下降，住宅市场成交金额同比略有上升，溢价率保持低位。
• 投资建议：继续看好龙头房企（如保利、万科）、跨界转型企业（如阳光城、金科股份、冠城大通、北京城建）以及新兴成长型房企（如华夏幸福、世联行）。

总结

本报告指出，房地产市场在政策放松和信贷宽松的背景下，销售呈现温和回暖趋势，但整体仍面临下行压力。一手房市场在一线和二线城市有所回升，三线城市则继续承压；二手房市场整体下滑，但部分城市如南宁、柳州表现较好。土地市场整体低迷，溢价率低位运行，但部分城市如南宁、合肥、兰州等出现土地成交上升。报告建议继续关注龙头房企、跨界转型和新兴成长型房企的投资机会。