2022-08-01-城市测量师行-房地产行业_办公市场分析_小陆家嘴商务区_7页_1mb

小陆家嘴商务区办公市场分析总结

1. 区块基本情况

小陆家嘴位于上海浦东新区黄浦江畔，靠近外滩万国建筑博览群，交通便利，有两条地铁线和多个商业综合体。它是高楼建筑最密集的区域，囊括主要金融市场，吸引银行、证券等机构和约127家总部企业，占上海六分之一。拥有超过340家世界500强企业机构，金融业占主导地位。

2. 区块价格分析

价格分析分为三个市场细分。中低端市场租金高且设施老旧， vacancy率长期保持高位（如2021年超过30%），中小企业转向价格更低的亠区，导致租金持续下跌至约4.89元/㎡•天。

中高端市场租金从2019年的8.76元/㎡•天跌至2022年的7.93元/㎡•天，跌幅约7%，因新兴商务区竞争和业主间价格分歧，租金波动明显。

高端市场平均租金约11.41元/㎡•天，表现稳定，特别是在COVID-19后，金融业支撑需求，租金小跌但空置率可控。2022年1季度反弹至约11.9元/㎡•天。

3. 个案分析 (金茂大厦)

金茂大厦是上海第三高楼，位于核心位置，主笼为办公区，伴以商务设施。建成于2000年前，租金报价维持高位（中区约12-12.5元/㎡•天，高区约14-14.5元/㎡•天），疫情期间空置率未升，2021年末租金延涨。租户以商务服务业和金融业为主，企业入驻严格，稳固租赁需求。

4. SWOT及小结

SWOT分析显示，优势：国家级金融贸易区，吸引力强；劣势：部分区域 vacancy率高， renters敏感；机会：未来 "十四五"计划吸引更多跨国总部；威胁：COVID-19导致租赁市场停滞，租金压力大。小结：整体育高档办公区特性，但须通过降价、翻新及适应疫情来优化市场，中高端市场不稳定，中低端缺口待填补，整体依赖金融业支架。