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中国物业管理行业总结（2018年中报）

核心内容概览

2018年上半年，中国物业管理行业整体保持高增长态势，主要物业管理公司均实现每股盈利（EPS）增长超过30%。增长主要来源于核心业务在行业整合中的稳步发展、快速增长的增值服务业务，以及并购活动。其中，雅生活和碧桂园服务因利润增长超过100%而备受市场关注。

主要观点

1. 开发商支持成为市场偏好

• 市场偏好：市场更青睐拥有强大开发商背景的物业管理公司，如中海物业、雅生活和碧桂园服务，因其盈利可见度较高。
• 股价表现：这些公司在8月表现出较强的股价增长，反映了市场对其未来盈利能力的信心。
• 行业整合：随着房地产开发商的整合加速，物业管理行业也受益于这一良性循环。

2. 增值服务的双刃剑效应

• 增长动力：部分公司（如彩生活和绿城服务）通过增值服务推动利润增长，但核心业务增长乏力。
• 短期影响：由于增值服务初期盈利能力较低，甚至亏损，导致毛利率承压。
• 长期潜力：若能有效执行，增值服务将带来长期利好，但投资者目前仍保持谨慎。

3. 人工成本控制的挑战

• 政策影响：2018年7月国务院发布社保政策，要求从2019年起由地方税务局征收，增加了雇主的合规成本。
• 市场反应：尽管政策可能影响部分公司的人工成本，但市场对此过度担忧。
• 应对措施：领先企业已采用科技手段降低人工成本，且部分地方政府可能调整社保费率以减轻企业负担。

关键信息

1. 公司表现

• 中海物业（2669.HK）：

  • 每股盈利增长38.6%，成本控制良好。
  • 未来增长点包括CITIC物业服务整合、COLI项目及第三方项目拓展。
  • 评级：买入，目标价HK$3.15。

• 彩生活（1778.HK）：

  • 净利润同比增长74%，但毛利率因成本上升而承压。
  • 评级：买入，但成本控制成效是隐忧。

• 绿城服务（2869.HK）：

  • 收入和在管面积增长约30%，但经营利润增长低于预期。
  • 新业务投资增加，导致毛利率下降。
  • 评级：持有，当前市盈率28.5倍，吸引力不足。

• 雅生活（3319.HK）：

  • 2018年上半年净利润增长196.3%，实现业绩指引。
  • 评级：买入，但尚未公布评级。

• 碧桂园服务（6098.HK）：

  • 2018年上半年净利润增长133%，主要得益于增值服务、成本控制和低税率。
  • 评级：买入，但尚未公布评级。

2. 行业估值与财务表现

3. 行业趋势

• 增长驱动：核心业务增长、增值服务扩张、并购活动。
• 竞争格局：行业集中度提升，领先企业凭借品牌和管理系统拓展第三方项目。
• 盈利预测：行业整体预计保持良好增长，但部分公司因新业务投入面临毛利率压力。

评级指标

• 买入：预期股价在未来12个月内上升超过20%。
• 沽出：预期股价在未来12个月内下跌超过20%。
• 持有：无明确催化因素，由“买入”降级至“持有”或“沽出”前需出现明确信号。

免责声明与利益披露

• 免责声明：本报告不适用于某些司法管辖区，且不构成投资建议。
• 利益披露：中国银河国际可能持有目标公司1%以上的财务权益，且其董事、行政人员或雇员可能与目标公司有关联。

版权信息

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• 未经中国银河国际证券（香港）有限公司书面批准，不得以任何形式复制或发布本报告内容。

行业图示

• 图1：主要物管公司收入对比，绿城服务最高。
• 图2：主要物管公司毛利对比。
• 图3：主要物管公司净利润对比，碧桂园服务和雅生活最高。
• 图4：主要物管公司市盈率对比。
• 图5：主要物管公司市净率对比。
• 图6：主要物管公司ROE对比。
• 图7：行业表现对比，碧桂园服务表现最佳。
• 图8：物管行业表现趋势，碧桂园服务为上半年最佳表现者。

总结：2018年上半年，中国物业管理行业整体呈现高增长，但增长动力和盈利可见度因公司背景和业务结构而异。拥有强大开发商支持的公司更受市场青睐，而增值服务虽有长期潜力，但短期内可能对毛利率造成压力。人工成本问题虽被关注，但市场对其影响的担忧被夸大。总体而言，行业仍处于上升通道，但需关注各公司新业务执行情况和成本控制能力。