20151202-信达证券-房地产行业2016年投资策略_去库存压力犹存_政策红利将持续释放_22页_1mb

房地产行业2016年投资策略总结

核心内容

2016年房地产行业投资策略认为，尽管市场仍面临去库存压力，但政策红利将持续释放，推动房地产市场温和复苏。整体行业评级为“看好”，重点推荐万科A、首开股份和世联行。

主要观点

• 市场复苏：2015年房地产市场自二季度开始呈现复苏趋势，销售保持增长，一线城市土地市场明显升温。
• 销售回升：2015年1-10月商品房销售面积同比增长，销售均价持续上升，销售数据整体向好。
• 投资意愿偏弱：房地产企业投资意愿整体偏弱，新开工面积同比下降，但政策支持有助于改善。
• 政策导向明确：习总书记的18字定调明确了房地产政策方向，预计新一轮宽松政策将出台，包括信贷宽松、税费调整、户籍改革等。
• 未来趋势：2016年房地产市场将保持温和增长趋势，销售和投资增速预计分别为2%和2.3%，新开工面积增长3%。
• 现金流改善：房企经营性现金流持续回升，筹资活动现金流增加，短期资金压力显著降低。
• 盈利能力略有下降：房企毛利率和销售利润率有所下滑，但整体经营情况有所好转。

关键信息

市场表现

• 2015年10月，商品房待售面积占销售面积比重达72.32%，处于历史高位。
• 一线城市商品房成交面积和均价同比大幅增长，二线城市表现稳健，三线城市相对低迷。
• 房地产板块相对沪深300表现较好，销售均价和土地成交均价均创新高。

政策支持

• 信贷宽松：不排除进一步降准降息，房地产首付比例下调。
• 税费调整：调整普通住宅界定标准，降低税费。
• 户籍改革：购房门槛降低，刺激需求。
• 棚改加速：加大棚户区改造力度，改善市场供需结构。
• 住房保障货币化：通过货币补偿和租赁补贴等方式解决住房保障问题。

经营状况

• 销售回升：房地产企业销售面积和金额增长，预收账款增速回升。
• 盈利能力：毛利率和销售利润率略有下降，但整体保持稳定。
• 成本与费用：营业成本占比上升，三费占营业总收入比重略有下降。
• 周转加快：存货周转率和总资产周转率提升，反映企业经营效率改善。
• 偿债能力：资产负债率上升，但扣除预收款后有所下降，短期偿债能力增强。

未来预测

行业评级与投资主线

行业评级

• 维持“看好”评级：政策红利将持续释放，有助于房地产市场触底回升。
• 关注点：政策实施效果、房企经营负担减轻、投资回升力度及行业集中度变化。

重点推荐公司

• 万科A（000002）：

  • 2015年1-10月销售面积增长11.9%，销售金额增长19.3%。
  • 积极布局物流地产、物业市场化、租赁公寓等多元化业务。
  • 预计2016年巩固传统业务，推动业务转型，维持“买入”评级。

• 首开股份（600376）：

  • 2015年1-10月签约面积增长28.45%，签约金额增长40.19%。
  • 拟投资中信并购基金，推进多元化战略。
  • 维持“增持”评级。

• 世联行（002285）：

  • 代理业务稳健增长，创新业务迅猛发展。
  • 房地产中介服务业发展潜力大，公司具备品牌和规模优势。
  • 维持“增持”评级。

风险因素

• 政策利好不及预期：若政策支持力度不足，房地产销售和投资回升可能不达预期。
• 市场回暖不及预期：宏观经济下行压力可能影响房地产市场复苏进程。

总结

2016年房地产行业在政策支持和市场回暖的推动下，将保持温和增长趋势。虽然去库存压力依然存在，但政策红利和销售回升将为行业提供支撑。重点推荐万科A、首开股份和世联行，关注政策实施效果及行业集中度变化。整体行业评级为“看好”，但需警惕政策及市场回暖不及预期的风险。