2022-04-28-港交所-深圳控股_2021年年报_259页_12mb

深圳控股有限公司综合总结

核心内容

深圳控股有限公司（股票代码：00604）自1997年起在香港联合交易所有限公司主板上市，其控股股东为深业集团，隶属深圳市国资委。公司定位为“产城创新建设者、幸福民生运营商”，核心业务包括物业开发、物业投资及城市综合运营服务，同时涉足高科农业和高端制造等创新业务，致力于转型为科技型产业集团。

主要观点

• 业务布局：公司深耕深圳，聚焦粤港澳大湾区，并布局长三角区域及重点省会城市。截至2021年底，集团在多个城市拥有约674万平方米的总土地储备，其中约428万平方米位于大湾区。
• 战略目标：公司一贯致力于推动业务长期可持续发展，为股东创造稳定回报和价值增长。
• 2021年业绩：全年实现营业收入320.5亿港元，同比增长70%；毛利达124.26亿港元，同比增长41%。但由于行业波动，金融资产公允价值减值约63.75亿港元，导致公司权益股东应佔亏损27.22亿港元。若剔除相关减值影响，应佔溢利为38.90亿港元。
• 业务增长：合同销售额达约230亿港元，同比增长32%，超额完成年度目标。其中，大湾区项目占比67%，多个明星项目实现开盘即售罄。
• 土地储备拓展：在房地产调控趋严和行业资金紧张的背景下，集团通过土地市场竞拍、产业勾地、城市更新等方式，在全国12个城市获取16个土地项目，新增土地储备计容建筑面积约322万平方米。
• 城市综合运营服务：完成物业、智慧园区、商业运营、酒店管理及城市综合运营业务整合，成为“全业态、全客户、全服务”的城市综合运营服务公司，业务规模、品牌影响力和综合竞争力显著提升。
• 创新业务发展：在“十四五”开局之年，集团推动产城融合、幸福民生及科技业务的转型。其中，高科农业业务获得“圳品”认证，产品销售增长显著；科技板块则聚焦人机界面显示领域，成为国家级高新技术企业。
• 财务稳健：集团在房地产行业财务监管趋严的背景下，保持较低融资成本，平均综合利率为3.0%。通过发行资产证券化产品（CMBS），成功拓宽融资渠道，支持土地竞拍和新兴产业发展。

关键信息

• 财务状况：截至2021年12月31日，集团资产净值（不包括非控股权益）为491.75亿港元，较2020年下降2.86%；现金及银行存款（含受限）达227.76亿港元，同比增长21.73%；净贷款达153.22亿港元，同比增长26.44%。
• 主要比率：2021年毛利率为38.77%，较2020年下降8.11个百分点；净贷款与资产净值比率（不包括非控股权益）为31.16%，较2020年提高7.22个百分点；核心利润派息比率为34.32%，较2020年略有下降。
• 董事会建议：2021年末期股息为每股8.00港仙。
• 土地储备结构：90%的土地储备位于一、二线城市，67%位于粤港澳大湾区。
• 城市综合运营：在深圳市内已成功为6个街道提供城市综合运营服务，市场占有率超过20%。并参与制定全国首个物业管理城市团体标准。
• 资产证券化：成功发行两笔资产证券化产品，规模分别为20亿港元和18亿港元，优先级利率分别为3.8%和3.88%，均为当前市场最低利率。
• 净债务比率：截至2021年底，集团净债务比率为61.2%，保持在合理水平。
• 行业地位：集团在物业服务行业排名全国前50，拥有较强的外拓能力。

五年财务摘要

业务板块表现

业务发展亮点

• 物业开发：全年实现物业开发销售收入约266.6亿港元，同比增长89%；毛利率维持在40%左右，行业领先。
• 城市综合运营：完成多项城市服务项目，如深圳设计周、城市云客厅、深圳首家文华东方酒店等，品牌影响力显著提升。
• 创新业务：产城融合项目在多个城市落地，如上海嘉定、成都龙泉驿等；高科农业产品获“圳品”认证，销售增长迅速；科技板块成为国家级高新技术企业，客户包括数十家世界著名跨国公司。
• 财务稳健：融资成本控制良好，平均综合利率为3.0%；发行两笔CMBS产品，利率均为行业最低。

未来展望

• 战略转型：持续优化土地储备结构，集中资源于大湾区和重点城市，推动科技型产业集团转型。
• 数字化建设：推进组织管理与控制改革，加强数字化规划和建设，打造“深业云平台”，推动集团整体数字化转型。
• 资本运作：通过资产证券化产品拓宽融资渠道，支持新兴产业发展，增强资本运作能力。