20160504-招商证券_香港_-China_Property_Sector__Redevelopment_projects_to_become_growth_drivers_12页_2mb_2mb

报告摘要

本报告由中国华泰证券（香港）有限公司发布，主要聚焦于中国房地产行业的现状与未来趋势，特别是**城市更新项目（旧改项目）**对行业增长和利润的推动作用。报告分析了多个重点城市如广州、东莞的房地产项目，以及整体市场表现，对行业未来表现和投资价值进行了评估。

城市更新项目成为增长驱动力：
- 一线城市的城市更新项目（如广州、北京）正在成为房地产行业的重要利润来源。
- 这些项目通常具备优越的地理位置、较高的利润率、较高的销售转化率和较大的建筑面积。
- 中海花湾壹号（COLI）和富力东山新天地（R&F）是城市更新项目的代表，其销售表现突出。
房地产销售持续强劲：
- 房地产销售在主要城市保持强劲，尤其在2016年第一季度和第二季度。
- 全国范围内的房贷政策放松（如首付比例降至20%）和并购活动（如近期的房地产并购交易普遍高于1倍市净率）可能进一步推动行业增长。
卫星城市受益于一线城市的销售热潮：
- 一线城市房地产销售的上升对东莞等卫星城市产生了溢出效应。
- 2016年东莞的房地产销售预计将继续保持增长态势。
行业估值与投资建议：
- 房地产板块整体估值处于1年期NAV的37%折扣，接近7年期均值的0.8个标准差下方。
- 本报告对房地产行业给出**OVERWEIGHT（超配）**评级，认为未来12个月行业将跑赢市场。
- CR Land和COLI被列为首选，给予**BUY（买入）**评级。

富力东山新天地（R&F）：
- 位于广州市越秀区，靠近珠江新城CBD。
- 总建筑面积271,000平方米，住宅、办公和酒店混合开发。
- 2015年销售总额达55亿元，预计2016年销售增长。
中海花湾壹号（COLI）：
- 位于广州市荔湾区，原为广州钢铁集团工业用地。
- 总建筑面积130万平方米，住宅为主，户型多样。
- 2016年第一季度销售额达20亿元，预计全年销售总额为90-100亿元，占COLI全年销售的5-6%。
东莞松湖碧桂园：
- 位于东莞松山湖，交通便利，靠近深圳和广州。
- 一期已预售90%以上，销售额达29亿元。
- 二期预计2016年11月推出预售，预计全年销售额达40亿元。
东莞翡翠湾：
- 位于东莞清溪镇，靠近深圳。
- 一期包含约850套高层住宅和30套别墅。
- 一期销售均价为16,000元/平方米，预计后期销售利润率可达45%。

销售增长：
- 多家大型开发商在2016年前3个月销售额显著增长，如恒大、保利、碧桂园、绿城等。
- 2016年第一季度全国房地产销售同比增长约46%。
估值数据：
- 房地产板块整体市净率（P/B）约为1.1倍，市盈率（P/E）约为48.8倍。
- CR Land和COLI占行业NAV的约50%，显示出较高的投资价值。
财务指标：
- CR Land的市净率从2015年的9.1倍降至2016年的7.9倍。
- COLI的市净率从2015年的8.5倍降至2016年的7.6倍。
- 碧桂园的市净率从2015年的5.8倍降至2016年的5.6倍。

行业评级：OVERWEIGHT（超配）
公司评级：
- CR Land（1109 HK）：BUY（买入），目标价为23.8港元，较当前价有27%的上涨空间。
- COLI（688 HK）：BUY（买入），目标价为28.2港元，较当前价有17%的上涨空间。
- 中国恒大（3333 HK）、保利地产（600048 CH）、万科（2202 HK）、绿城中国（3900 HK）等公司也被列为BUY（买入）。