20160504-招商证券香港-Redevelopment_projects_to_become_growth_drivers_13页_2mb

报告摘要

文档总结

核心内容

本报告主要分析了中国房地产行业的发展趋势，特别是城市更新项目（旧改项目）对行业增长的推动作用。报告指出，一级城市（如广州）的房地产销售增长带动了卫星城市（如东莞）的销售表现，同时，城市更新项目因其优越的地理位置、高利润率和良好的销售表现，将成为未来的主要利润增长点。

主要观点

城市更新项目的重要性
- 城市更新项目在一级城市中日益重要，将成为主要的利润来源。
- 项目如**中海花湾壹号（COLI）和富力东山新天地（R&F）**在销售和利润方面表现突出。
- 城市更新项目通常具有高销售转化率和高毛利，其销售和利润表现优于行业平均水平。
销售表现和市场趋势
- 广州和东莞的房地产销售表现强劲，中海花湾壹号在2016年第一季度销售达到20亿人民币，预计全年销售可达9-10亿人民币，占COLI全年销售的5%-6%。
- 2016年4月，一线城市房地产销售同比上涨约46%，尽管部分城市因调控政策出现环比下降。
- 国家放宽房贷政策和并购活动的增加将为房地产行业带来积极影响。
行业估值与投资建议
- 房地产行业目前估值处于历史低位，部分公司（如COLI、CR Land）较其1年期NAV折价约23%-39%。
- 报告建议投资者关注COLI和CR Land，并给予**买入（BUY）**评级。
- 行业整体评级为OVERWEIGHT，预期在未来12个月内表现优于市场。

关键信息

城市更新项目案例分析

富力东山新天地（R&F）
- 位于广州市越秀区中山一路，毗邻珠江新城CBD。
- 总建筑面积27.1万平方米，包含住宅、办公和酒店。
- 一期已完工并交付，2015年销售55亿元人民币。
- 预计2016年销售可达32亿元人民币，占R&F全年销售的约7%。
中海花湾壹号（COLI）
- 位于广州市荔湾区，原为广州钢铁集团地块。
- 总建筑面积130万平方米，住宅为主，户型面积78-141平方米。
- 一期销售价格约为31,000-32,000元/平方米，预计2016年销售可达9-10亿元人民币，占COLI全年销售的5%-6%。
- 预计2018年完工。
东莞松湖碧桂园（Country Garden）
- 位于东莞松山湖，交通便利，靠近深圳。
- 总建筑面积36.5万平方米，一期1,642套已预售，销售金额达29亿元人民币。
- 预计2016年销售可达40亿元人民币。
东莞翡翠湾（Country Garden）
- 位于东莞清溪镇，靠近松山湖。
- 总建筑面积11.2万平方米，一期850套住宅和30套别墅。
- 一期销售价格约为16,000元/平方米，预计2016年销售可达16亿元人民币。

行业财务与市场表现

销售增长：2016年前三个月，大型开发商如恒大、保利、万科、碧桂园等销售增长显著，其中恒大增长206%，保利增长131%，万科增长62%。
估值：行业整体估值较NAV折价约37%，接近7年均值的0.8个标准差。
财务指标：部分公司如中海、CR Land、碧桂园等在2016年预期盈利增长显著，且财务杠杆控制良好。

投资建议

公司评级：报告中多家公司被给予“BUY”评级，包括中海（688 HK）、CR Land（1109 HK）、恒大（3333 HK）、保利（600048 CH）、**万科（2202 HK）**等。
行业评级：房地产行业被给予“OVERWEIGHT”评级，预期未来12个月内将跑赢市场。

结论

本报告指出，城市更新项目将成为房地产行业的重要增长引擎，特别是在一级城市中。这些项目具备优越的地理位置、高利润率和良好的销售表现，有助于推动开发商的利润增长。同时，全国范围内的房贷政策放宽和并购活动的增加为行业带来积极影响。报告建议投资者关注具备强大城市更新项目和良好财务状况的公司，如中海和CR Land，并给予“BUY”评级。

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