20220713-招银国际-China_Property_Sector_Banks_may_have_to_bail_out_some_troubled_projects_4页_730kb

中国房地产行业总结

核心内容概述

中国房地产行业正面临严重的危机，主要表现为购房者拒绝支付房贷以应对开发商停工项目。这一现象已从个别案例演变为全国性问题，对市场信心和销售数据产生了深远影响。

主要观点

• 购房者行为变化：超过5万名购房者宣布拒绝支付房贷，因为他们购买的项目因开发商资金问题而停工，存在无法交付的风险。这些项目主要由恒大、世茂、 Greenland 等已违约的开发商在12个城市开发。
• 停工项目规模：根据计算，有23家Top 100开发商出现违约，其2020和2021年的销售额约为6.3万亿元人民币，预计在2022/2023年交付。若所有项目都出现严重问题，可能有高达6.3亿平方米的GFA（建筑面积）项目停工，占总在建面积的11%或2021年竣工面积的86%。
• 行业数据趋势：过去三年，竣工面积与新开工面积的比率从100%（几乎全部交付）降至2021年的48%，显示出行业交付能力的显著下降。
• 解决方案：政府和银行可能介入，提供资金支持以完成项目，从而保障购房者权益并维护金融体系稳定。银行可能优先选择那些抵押贷款远高于完成成本的项目，以确保其资金安全并最大化收益。

关键信息

• 行业影响：停工项目可能进一步打击一级市场销售信心，即使是对非国企开发商如龙湖、中海等，买家也可能产生交付担忧。
• 二级市场表现：二级市场销售更具韧性，连续5周实现同比正增长，显示出对交付风险的规避。
• 市场分析：CMBIGM认为房地产行业可能跑赢相关市场基准，维持“OUTPERFORM”评级。

数据支持

• 图1：展示了住宅竣工面积与住宅新开工面积的比率变化（过去三年）。
• 图2：显示了有问题开发商在总销售额中的占比（2020年37%，2021年31%）。
• 图3：显示了一级市场在30个城市的表现。
• 图4：显示了二级市场在8个城市的表现。

分析师信息

• 分析师：Zeng Jeffrey, Xiao Xiao, Zhang Miao
• 联系方式：
  • Zeng Jeffrey: (852) 3916 3727 / jeffreyzeng@cmbi.com.hk
  • Xiao Xiao: (852) 3761 8952 / xiaoxiao@cmbi.com.hk
  • Zhang Miao: (852) 3761 8910 / zhangmiao@cmbi.com.hk

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