2017-_世联健康_养老养生地产研究报告推荐_145页_15mb

健康养老/养生地产世联经验分享总结

核心内容

本总结基于世联对北京及部分中国城市养老地产及养生地产的发展分析，涵盖了城市化背景下的郊区地产发展、养老型客户的需求特征、现有养老社区的现状及发展趋势，以及世联对养老地产发展的五大观点。

主要观点与关键信息

1. 城市化驱动下的郊区地产发展

• 北京城市总体规划中，新城作为城市功能扩展的重要载体，承担了产业与人口疏散功能。
• 东部发展带重点发展通州、顺义和亦庄等新城，强化了高科技产业、现代制造业、物流及休闲度假功能。
• 北京郊区地产分为近郊圈层和远郊圈层，近郊圈层包括中央别墅区、亚北、京昌、西山、马坡，远郊圈层包括怀柔、密云、延庆、房山-涿州、廊坊。

2. 郊区地产的市场趋势与客户特征

• 随着城市扩张和土地政策调控，郊区低密度物业供应稀缺，产品逐渐豪宅化和复合化。
• 客户类型包括：资源占有型、投资型、主动郊区化型、休闲度假型和养老型。
• 养老型客户注重自然生态环境、医疗配套及适宜的户型，对价格敏感度较高。
• 项目如月亮河城堡公寓和孔雀城，其客户群体以投资兼自住为主，尤其是养老和度假用途。

3. 养老社区的市场现状与发展潜力

• 中国老龄化趋势明显，预计到2050年每5人中有1位老年人。
• 当前养老社区多为初级阶段，存在服务设施不完善、缺乏政府支持等问题。
• 养老社区需求主要来自中高收入群体，未来随着社会观念转变和政策扶持，市场潜力巨大。

4. 养老社区的发展模式与特点

• 普通型养老院：多为政府主导，提供基本养老服务。
• 医护型养老院：结合医疗资源，如北京太阳城，提供社区医院、康复保健中心、个性化服务等。
• 度假型养老社区：如杭州金色年华、上海亲和源，结合休闲度假与养老功能，吸引中高档老年客户。
• 企业赢利型养老社区：如北京太阳城、上海绿地21城孝贤坊，以市场化运作，注重居住体验和配套设施。

5. 世联对养老地产发展的五大观点

• 定位基于城市发展视角：选址需结合区域发展、交通、基础设施等因素，构建科学的选址模型。
• 以生活方式为核心，避免排他性：社区应融合度假、休闲、养老等多种功能，吸引全年龄段人群。
• 配套设施的复合化与多层次：需满足老年人多元化需求，如医疗、保健、运动娱乐等。
• 营销前置，与政府合作：通过营销手段提升项目价值，与政府合作获取政策支持，提高社会影响力。
• 未来趋势为“老年亲情社区”：以家庭为核心，注重亲情与社交，成为养老地产发展的主流方向。

关键信息

• 北京：作为主动郊区化发展的城市，高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢，推动养老地产发展。
• 上海：绿地21城孝贤坊、亲和源等项目，以多样化服务和无障碍设计吸引中高收入老年客户。
• 杭州：金色年华社区，结合自然环境与综合服务，成为理想养老与度假地。
• 石家庄：卓达太阳城，强调居家养老模式，打造“两代居”与“网络式家庭共居”。
• 郑州：金秋乐园，提供医疗保健、学习教育、文化活动、商务服务等综合配套，满足老年生活需求。

总结

世联对养老地产与养生地产的发展分析显示，随着城市化和人口老龄化的推进，郊区地产和养老社区正逐步成为房地产市场的重要组成部分。养老地产需结合城市发展规划，注重配套设施与服务的多元化，以满足老年人对居住环境、健康服务、精神文化等方面的需求。同时，营销策略应前置，与政府合作，以提高项目的社会认可度和市场竞争力。未来，老年亲情社区将成为养老地产发展的主要方向，提供更加人性化和多元化的居住体验。