20210707-光大证券-中国平安-601318.SH-控股子公司平安人寿330亿投资凯德集团来福士广场点评_持续投资房地产_期待稳健与收益并存_5页_706kb

公司研究总结：中国平安房地产投资分析

核心内容

中国平安（601318.SH、2318.HK）通过其控股子公司平安人寿，宣布投资凯德集团来福士广场等六个商业办公不动产项目，总投资金额预计不超过人民币330亿元。此交易预计于2021年三季度完成，将为凯德实现资本回收超过20亿新元。平安人寿持续投资房地产，旨在实现稳健收益与资产配置的优化。

主要观点

• 投资目的：通过投资来福士广场等项目，优化资产配置，缩小资产负债久期缺口。
• 监管背景：近年来，监管对险资投资不动产的比例限制逐步放宽，从2010年的10%提升至2015年的30%，为险资投资不动产提供了更大的空间。
• 投资选择：平安选择凯德集团作为投资对象，因其具有国际背景，业务遍布全球30多个国家，投资组合多元，风险分散，相比之前投资的华夏幸福，更具稳健性。
• 项目评估：凯德集团的来福士广场项目在2016-2020年间，平均基金管理费达到62bp，具备一定的收益能力，且由凯德继续负责运营及资产管理。
• 财务影响：此次投资仅占平安人寿上季度末总资产的约1%，投资非自用性不动产类的账面余额占比约10.3%，远低于监管上限，风险可控。
• 偿付能力：随着偿二代二期工程的实施，房地产投资的基础因子上调至15%，可能对平安的偿付能力充足率产生轻微负面影响。

关键信息

投资项目详情

• 项目名称：上海人广来福士广场、上海长宁来福士广场、北京来福士广场、杭州来福士广场、成都来福士广场、宁波来福士广场。
• 投资金额：不超过人民币330亿元。
• 投资比例：交易完成后，凯德在各项目中持股比例由30.7%-55%变更为12.6%-30%。
• 关联交易：平安将向其中5家项目公司提供股东借款共计约人民币41亿元。

市场数据

• 总股本：182.80亿股
• 总市值：11284.77亿元
• 一年最低/最高价：61.13元/94.62元
• 近3月换手率：54.5%

股价相对走势

• 1M：-8.9%
• 3M：-18.6%
• 1Y：-33.4%

盈利预测与评级

• 维持A+H股“买入”评级：当前A股估值对应21年PEV为0.75，H股估值对应21年PEV为0.74，处于长期估值底部。
• 盈利预测：
  • 2021E：营业收入12,576亿元，净利润1,499亿元
  • 2022E：营业收入14,127亿元，净利润1,573亿元
  • 2023E：营业收入16,500亿元，净利润2,111亿元

风险提示

• 经济复苏不及预期
• 政策改革推进不及预期
• 长端利率超预期下行

结构分析

不动产投资期限长，有助于缩小久期缺口

• 资产负债久期缺口：平安的久期缺口从2013年的8.6缩小至2020年的4.2，投资不动产有助于进一步优化。
• 投资比例：此次投资仅占公司总资产的约1%，远低于监管上限，风险可控。

房地产投资转向国际背景集团，稳健性与收益性并存

• 凯德集团优势：国际背景、多元投资组合、成熟资产运营经验。
• 历史业绩：2016-2019年凯德集团净利润持续增长，ROE维持在8%-14%之间，2020年受疫情影响，净利润和ROE有所下滑，但总营收企稳。

监管趋严，影响偿付能力

• 偿二代二期工程：房地产投资的基础因子上调至15%，可能对平安的偿付能力充足率产生轻微不利影响。

估值与评级方法

• 估值方法：采用PEV（Price-to-Embedded Value）进行估值，当前A股PEV为0.75，H股PEV为0.74。
• 评级体系：买入评级表示未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。

法律声明与分析师信息

• 分析师：王一峰（执业证书编号：S0930519050002），联系人：郑君怡。
• 机构声明：本报告由光大证券股份有限公司制作，具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。
• 免责声明：本报告基于假设，分析结果可能因不同假设而出现重大差异。报告中的信息或观点不构成投资建议，投资者应自行承担风险。

总结

中国平安通过平安人寿投资凯德集团的来福士广场等六个商业办公不动产项目，体现了其在房地产领域的持续布局。该投资有助于优化资产配置，缩小资产负债久期缺口，同时通过凯德集团的国际背景和成熟运营经验，实现稳健收益。尽管监管趋严可能对偿付能力产生一定影响，但整体投资比例仍处于可控范围内。当前公司估值处于长期底部，维持“买入”评级。