20210630-中泰证券-中国平安-601318.SH-平安人寿投资中国来福士广场事件点评_匹配保险资金对久期和收益率的目标_5页_798kb

中国平安来福士广场投资事件总结

核心内容

中国平安（601318.SH）通过平安人寿投资上海、北京、杭州、成都、宁波及长宁六个来福士广场项目，获取60%-70%的股权，并向其中5家项目公司提供41亿元人民币的股东借款。该交易预计在2021年第三季度完成，投资完成后，平安人寿非自用性不动产类资产占总资产的比重约为10.3%，低于监管上限30%。

主要观点

1. 投资合理性

   • 交易对价较20年末评估价值溢价6.7%，整体NPI收益率在3%-5%之间，符合保险资金对久期和收益率的要求。
   • 商业地产租期长达20年，与平安寿险保单负债久期（约15年）匹配，有助于实现长期收益目标。

2. 对双方的影响

   • 中国平安：通过此次投资，进一步优化资产配置，增强非保险业务收入，同时满足险资对长期稳定收益的需求。
   • 凯德置地：出售部分股权实现100亿元净收益，释放资金用于新项目开发，同时保留物业管理权，持续获取管理费收入。

3. 财务表现

   • 平安集团2021年预计实现归母净利润1668亿元，同比增长16.59%；2023年预计达2596亿元，增长26.93%。
   • 2021年集团PEV（市净率）为0.80倍，维持买入评级。

4. 投资建议

   • 当前股价核心取决于寿险改革进展、新增代理人数量及质量、华夏幸福债务方案落地等因素。
   • 预计集团全年EV增长10.7%，股价具备一定增长潜力。

关键信息

投资项目详情

资产负债情况

项目表现

• NPI（物业净收入）：2020年为21.17亿元，同比微降0.33%。
• 出租率：平均为90%，疫情环境下仍保持较高水平。
• 收益率：NPI收益率在3%-5%之间，叠加长期地价升值，符合险资目标。

风险提示

• 权益市场大幅下降
• 长期无风险收益率大幅下行
• 新单保费增速不如预期
• 过度聚焦科技，忽视代理人培训
• 寿险改革成效较弱
• 华夏幸福债务方案未能有效落地
• 新方正集团整合不利
• 来福士项目收购进度不及预期

投资评级说明

备注

• 本报告基于公开资料和实地调研，反映分析师观点，结论可能随市场变化调整。
• 投资者应自行关注报告更新，本报告不构成投资建议。
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