832319-华仁物业-公开转让说明书_154页_3mb

青岛华仁物业股份有限公司公开转让说明书总结

公司概况

青岛华仁物业股份有限公司（以下简称“公司”）前身为青岛华仁物业管理有限公司，成立于2002年10月8日，注册资本为1,000万元，2014年10月14日整体变更为股份公司。公司主要业务为物业管理服务，专注于高端项目，如公寓楼、商业写字楼、市政工程等，提供包括基本业务和专项业务在内的全面服务。

公司注册地址为青岛市市南区东海西路37号，法定代表人为解艳燕，主要经营范围包括物业管理、企业管理咨询、房屋租赁、家政服务等。公司股票拟在全国中小企业股份转让系统挂牌，采用协议转让方式，每股面值为1元，股票总量为1,000万股。

股权结构

公司控股股东为华仁世纪集团有限公司，持股69.60%，通过其子公司青岛华仁创业投资有限公司间接控制17.40%，合计控制公司87.00%的股份。实际控制人为梁福东，其持有华仁世纪集团83.14%的股份。

公司前十大股东持股比例合计为96.50%，其中主要股东为：

• 华仁世纪集团有限公司：69.60%
• 青岛华仁创业投资有限公司：17.40%
• 解艳燕：2.00%
• 徐广华：1.50%
• 李珍：1.30%
• 薛崇江：1.30%
• 杨爱敏：1.00%
• 于伟：0.80%
• 程艳斌：0.80%
• 高雅楠：0.80%

公司治理

公司治理结构较为完善，已制定《公司章程》及“三会”议事规则，但在股份公司成立初期仍存在治理不规范的风险，如股东占用资金、会议记录不健全等。公司董事、监事、高级管理人员均签署了《股权激励协议》，承诺在股票挂牌后36个月内不得转让所持股份，除非因退休、丧失劳动能力、死亡或职务变更等特殊情形。

公司董事包括梁福东（实际控制人）、解艳燕（董事长）、褚旭、许新民、郭维涛等，监事包括刘玉英、牛晓燕、程艳斌，高级管理人员包括徐广华（总经理）、李珍（常务副总经理、董事会秘书）、薛崇江（副总经理）、杨爱敏（总经理助理）、张运国（财务负责人）等。

财务状况

公司最近两年及一期的主要财务数据如下（单位：元）：

公司资产负债率为47.91%，流动比率和速动比率分别为1.85和1.84，显示公司具备较强的流动性和偿债能力。

风险提示

公司面临以下重大风险：

1. 实际控制人不当控制风险：梁福东控制87%股份，存在利用控制权对公司经营造成不利影响的风险。
2. 公司治理风险：有限公司阶段存在治理不规范问题，股份公司虽建立治理制度，但执行效果仍需关注。
3. 核心业务人员流失风险：行业人才流动性大，核心人员流失将影响公司竞争力。
4. 管理风险：随着规模扩大，管理体系和组织结构复杂化，可能影响运营效率。
5. 人力成本上升风险：人工成本占营业成本比例逐年上升，对盈利造成压力。
6. 物业费无法收回风险：部分业主可能拖欠物业费，影响现金流。
7. 成本变动难以转移风险：合同期内成本波动无法通过价格调整转移给客户。
8. 经营区域集中风险：主要业务集中在青岛，若青岛环境变化，可能影响业务发展。
9. 劳务派遣员工比例风险：当前劳务派遣员工占比为12.07%，若未在2016年3月1日前降至10%，可能触犯相关法规。
10. 业务外包风险：外包公司若出现异常，可能影响公司业务正常运转。

业务与运营

公司业务分为基本业务类和专项业务类，包括房屋建筑维护、秩序维护、环境卫生、绿化、消防管理等。公司已取得一级物业服务企业资质证书，且部分业务已获得相关资质。

公司现有员工547人，其中合同工341人，退休返聘人员87人，派遣工66人，临时工20人。公司重视员工权益，依法缴纳社会保险和住房公积金，覆盖率为94.46%和86.70%。公司为稳定核心业务人员，采取了股权激励、提供有竞争力薪酬、加强企业文化建设等措施。

资产与资质

公司主要固定资产包括草坪机械、洒水车、扫地机等，总原值为3,467,518元，净值为1,867,508.82元。固定资产使用状态良好，满足当前经营需求。

公司业务涉及多种技术，但技术所有权归设备制造商或其他技术持有人，公司仅拥有使用权。

业务构成与客户情况

公司业务收入主要来源于写字楼、高端住宅、住宅、市政、校园项目等，2012-2014年1-8月，各项目收入占比分别为61.60%、22.01%、8.54%、13.59%等。

公司前五大客户销售额占主营业务收入的比例分别为62.95%、52.53%、52.15%，未出现对单一客户重大依赖的情况。

中介机构

• 主办券商：申万宏源证券有限公司
• 律师事务所：山东文康律师事务所
• 审计机构：中天运会计师事务所（特殊普通合伙）
• 资产评估机构：山东正源和信资产评估有限公司
• 证券登记结算机构：中国证券登记结算有限责任公司北京分公司

总结

青岛华仁物业股份有限公司是一家专注于高端物业管理服务的企业，其业务覆盖写字楼、住宅、市政、校园等多个领域。公司股权结构以华仁世纪集团有限公司为主导，实际控制人为梁福东，公司治理制度逐步完善，但仍存在治理不规范风险。公司面临多种经营风险，包括人力成本上升、物业费回收、业务外包、区域集中等。公司重视员工稳定性，通过股权激励和薪酬体系吸引和留住人才。财务状况稳健，资产和权益稳步增长，盈利能力较强。公司已建立较为完善的财务和运营体系，并在相关领域具备一定的资质和资源。