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珠海市丹田物业管理股份有限公司公开转让说明书总结

公司概况

珠海市丹田物业管理股份有限公司（以下简称“丹田股份”）成立于1997年2月18日，2014年6月30日整体变更为股份有限公司。公司注册资本为3,500万元，主营业务为高等院校的物业管理服务，包括学生公寓管理、校园绿化、保洁、保安、维修等。公司所属行业为商务服务业（L72），分类细目为单位后勤管理服务（L7213）。

公司总部位于珠海市香洲凤凰北路1015号第五层写字楼A区，法定代表人为郑辉，董事会秘书为唐湘平。公司股票挂牌于全国中小企业股份转让系统，股票代码为XXXXXX，股票简称“丹田股份”，每股面值1元，股票总量35,000,000股，转让方式为协议转让。

股权结构

公司主要股东包括：

• 丹田集团：持股57.50%，为公司控股股东。
• 泛思特展览：持股25.00%。
• 郑辉：持股17.50%，担任董事长。

丹田集团为高志东先生控制的公司，高志东先生为公司实际控制人，持有丹田控股99%的股份，丹田控股通过全资子公司丹田置业和军晖房产控股丹田集团和泛思特。公司未有其他自愿锁定承诺。

公司治理与风险提示

公司已建立健全法人治理结构，但作为新成立的股份公司，"三会"的规范运作和相关人员的意识仍需进一步提升。公司承诺无违法违规行为，独立运营良好，不存在同业竞争问题。

主要风险包括：

1. 控股股东不当控制风险：高志东先生及其控制的丹田集团可能对公司经营决策、人事和财务造成影响。
2. 公司治理风险：股份公司刚刚成立，治理机制仍需完善。
3. 市场竞争风险：物业管理市场高度竞争，尚未形成具有全国影响力的公司。
4. 经营成本上升风险：人力成本上涨对公司经营造成压力，公司通过提高管理效率和拓展服务内容来应对。
5. 未决诉讼风险：公司存在未决诉讼，费用约为营业收入的0.02%，对财务影响较小。

公司业务与服务

丹田股份的核心业务为高校物业管理，服务内容涵盖：

• 安保与消防管理
• 建筑维修管理
• 设备设施管理
• 卫生保洁管理
• 绿化维护管理
• 交通及停车场管理
• 图书馆物业管理

此外，公司还提供住宅和商业物业管理服务，典型项目包括珠海美丽湾小区、阳光大厦等。

公司组织结构与管理流程

公司采用片区运营中心管理各项目，组织结构以总经理为核心，设立完善的治理机制。公司引入ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理体系，运用“PDCA”过程管理方法，确保服务质量与管理水平持续提升。

关键资源与能力

• 专业管理团队：公司拥有经验丰富的中高层管理团队和专业技术人员，主要管理人员均具备大专以上学历，本科以上占50%。
• 综合服务能力：公司有14年高校物业管理经验，服务过近40所高校，包括中山大学、暨南大学、中国石油大学等。
• 技术资源：公司拥有三款计算机软件著作权，均由控股子公司校里信息开发，涉及校园生活服务。
• 资质情况：公司及子公司拥有物业管理资质证书，其中丹田股份为一级资质，山东丹田为三级资质。

财务状况

截至2014年6月30日，公司主要财务数据如下：

项目	2014年6月30日（万元）	2013年12月31日（万元）	2012年12月31日（万元）
资产总计	6,444.20	7,797.51	28,909.27
股东权益合计	3,790.29	4,847.93	5,126.73
营业收入	7,932.29	15,022.27	14,342.79
净利润	202.35	159.29	200.84
毛利率	15.24%	13.37%	14.12%
资产负债率	43.83%	41.20%	76.13%

公司财务状况稳定，但需关注经营成本上升对盈利能力的影响。

员工情况

截至2014年6月30日，公司员工总数为4,233人，其中93.79%为物业服务人员，其余为管理人员、财务人员等。

• 年龄结构：50岁以上员工占比36.19%，30-40岁占比17.62%，30岁以下占比9.47%。
• 学历结构：硕士研究生占比0.05%，本科生0.90%，专科生8.95%，其他学历占90.10%。
• 工龄结构：1年以下员工占比33.85%，1-5年占比55.97%，5-10年占比10.04%，10年以上占比0.14%。
• 社保与公积金：公司为员工缴纳社保，但未缴纳住房公积金。部分员工通过返聘或新农合解决参保问题。

附属机构与子公司

公司目前拥有4家子公司，包括：

• 丹田清洁服务有限公司：控股90%，珠海泛思特展览有限公司控股10%。
• 山东丹田物业管理有限公司：全资子公司。
• 北京丹田物业管理有限公司：正在办理注销。
• 珠海校里信息服务有限公司：控股55%，珠海飞企软件有限公司控股45%。

重要事项

• 重大资产重组：2013年11月，丹田有限将其持有的立标餐饮和丹田智能科技股权全部转让给丹田集团。
• 股利分配：公司制定了股利分配政策，但未披露具体执行情况。
• 关联交易：公司存在关联交易，但未对财务状况造成重大影响。

相关中介机构

• 主办券商：新时代证券有限责任公司。
• 律师事务所：北京市中银律师事务所。
• 会计师事务所：瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）。
• 资产评估机构：北京龙源智博资产评估有限责任公司。

附件与声明

公司声明其公开转让说明书内容真实、准确、完整，无虚假记载或重大遗漏。相关中介机构也作出相应声明。

总结

丹田股份是一家专注于高校物业管理服务的企业，具备丰富的行业经验和专业管理团队。公司虽存在一定的风险，如控股股东不当控制、市场竞争和成本上升等，但已采取相应措施进行应对。公司财务状况良好，员工结构合理，且已建立完善的管理体系，为持续发展提供了保障。