2020年第一季度西安房地产市场回顾与展望_4页_745kb

西安写字楼及零售物业市场2020年第一季度总结

核心内容概览

2020年第一季度，西安写字楼及零售物业市场受到新冠疫情的显著影响，整体呈现短期承压、中长期恢复的态势。写字楼市场供应有所增加，但需求受到抑制，租金下调。零售物业市场则因疫情导致部分业态受挫，但核心商圈表现相对稳健，数字化营销成为关键手段。

写字楼市场表现

新增供应与净吸纳量

• 新增供应：一季度新增供应2个项目，共11万平方米，分别为城北板块的正尚国际金融中心C座和D座。
• 净吸纳量：季末录得净吸纳量0.9万平方米，空置率上升至35.0%，环比增加1.0个百分点。
• 租金变化：优质写字楼租金报价环比下降1.1%，每月每平方米87.6元。

租赁需求分析

• 主要行业：科技新媒体（32%）、房地产（22%）、商务服务（20%）为租赁市场的主要驱动力。
• 细分需求：
  • 科技新媒体：在线教育租赁需求活跃，占科技新媒体租赁面积的60%以上，主要集中在市中心和高新区域。
  • 房地产：租赁需求集中在高新和城北，新设立和搬迁升级各占一半。
  • 商务服务：以搬迁升级为主，集中在市中心和高新二期。
• 热门区域：高新和市中心为租赁热点，城北也较为活跃。

未来展望

• 新增供应：预计未来六个月将有20万平方米新增供应入市，核心商务区与新兴区域的供应比例约为7:3。
• 市场恢复：短期内租赁市场受冲击，租金谈判空间增加；中长期来看，市场将逐步恢复平稳发展。
• 趋势影响：疫情后企业更关注成本、交付条件及租约灵活性，新基建、5G、医疗、政府平台公司等有望成为新增长点。

零售物业市场表现

供应与空置率

• 新增供应：一季度无新增供应入市，全市零售物业总体量保持在589万平方米。
• 空置率：季末空置率上升至4.1%，为近五年最低。
• 租金变化：购物中心首层平均租金报每月每平方米279.5元，环比下降0.1%。

市场恢复情况

• 线下暂停：1月27日至2月26日期间，除超市、药店外，几乎所有商业项目暂停线下营业。
• 线上营销：商场及品牌通过小程序、微信群等开展线上营销，数字化推广成为主要运营方式。
• 租金减免：部分商场推出房租减免政策（两周至45天），并后续推出租金延期付、分期付等政策，有效抑制商户退租。
• 客流恢复：截止一季度末，核心商圈优质项目平均客流恢复至疫情前的80%。

业态调整与趋势

• 品牌调整：部分零售物业进行品牌更迭，尤其是餐饮类业态，短期调整占比较高。
• 升级改造：核心商圈部分百货商场同步进行升级改造，如开元商场（钟楼店）负一层、南门王府井百货一层部分区域。
• 未来趋势：零售市场将推进数字化转型，注重特色化、差异化的消费场景构建，智慧零售和本地消费需求将推动市场发展。

投资市场动态

• 大宗交易：一季度录得1笔大宗交易，成交金额3.8亿元，为国内企业购置整幢写字楼及配套商业自用。
• 投资趋势：办公物业仍是投资重点，自用型需求占比较高。
• 市场影响：疫情导致部分投资者观望，市场复苏需时间；随着本地优质可售项目增加及流动性提升，建议关注西安办公和零售物业的投资机会。

专家观点

CBRE西安研究部主管李佳媛

• 强调“硬科技”企业在疫情期间对西安抗击疫情的重要作用。
• 预计未来六个月新增供应将逐步入市，市场将逐步恢复平稳。

CBRE西安顾问及交易服务办公楼部主管孙奇

• 指出疫情对写字楼市场造成短期冲击，但中长期恢复趋势明显。
• 在线教育和高科技企业仍是需求主力，新基建、5G、医疗等将成为新增长点。

CBRE西安顾问及交易服务商业部主管何易峰

• 强调科技将引领消费新常态，健康体验类业态将扩容。
• 零售物业将推进数字化转型，满足智慧消费体验需求。
• 建议投资者关注西安逐渐活跃的办公和零售物业市场。

CBRE西安投资及资本市场部主管郝亚文

• 指出西安写字楼市场短期内以自用和定制需求为主。
• 建议投资者关注市场流动性提升带来的投资机会。

总结

2020年第一季度，西安写字楼及零售物业市场在疫情冲击下面临短期挑战，但通过数字化营销和政策支持，市场逐步恢复。未来随着新增供应入市和需求回升，市场将进入平稳发展阶段。科技、新基建及智慧零售将成为推动市场发展的关键因素。