20250513-中泰国际证券-中国房地产周报_起伏不定_16页_2mb

中国房地产周报（2025年5月13日）显示，2025年第16周新房市场表现分化，一线城市成交量维持增长而其他城市降幅扩大。根据最新数据，30个大中城市商品新房成交面积为161万平方米，同比下跌168%，降幅较前周的488%同比上升有所收窄，但环比上涨36%。其中一线城市同比增速达+124%，二线城市和三线城市分别下跌233%和329%，与前周同比增速（496%、527%、371%）相比明显放缓。

商品房存销比方面，按面积计算的十大城市存销比降至910，低于去年同期的975及前周的984；一线城市存销比为574，同比和环比均显著下降；二线城市存销比升至1456，高于去年同期的1321但低于前周的1589。土地成交市场同样低迷，100个大中城市土地规划建筑面积为1085万平方米，同比下跌590%，环比减少48%，部分城市增幅不及前周。

中央本周推出多项支持政策，包括中国人民银行将个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点（五年期以上首套房利率降至2.6%），以及国家金融监督管理总局加快制定适应房地产新模式的融资制度。但政策效果有限，降息边际效益因长期利率下行趋势减弱，且多项措施仅重申行业支持意向，未带来实质突破。市场分析指出，当前政策面临更大挑战，需考量国内外复杂经济环境。

内房港股表现持续落后大市，恒生中国内地地产指数全周下跌37%，较恒生指数低53个百分点。不同类别房企分化明显：央企开发商、地方国企及民企跌幅较大，部分中国香港/海外开发商和房托略有上涨。报告建议优先关注国企开发商，重点个股为中国海外发展（688HK）和越秀地产（123HK）。

4月百城住宅平均价格同比上涨25%至16764元/平方米，涨幅略低于3月的26%。一线、二线城市价格涨幅分别为57%和17%，三线城市则下跌0.4%。对比国家统计局的70城房价指数，百城价格存在滞后性，但近月同比差异收窄显示市场有所企稳。

2025年一季度房地产业GDP为21305亿元，同比增17%，占全国GDP比例降至67%。房地产开发贷款余额同比上升53%至136万亿元，而个人住房贷款余额同比减少13%至37.7万亿元。报告指出政策与市场双轨分化，房企融资与开发贷增长不一。

风险提示包括政策变动、利率波动、项目延迟及融资困难。附录数据显示，3月全国新开工/竣工面积比为149，低于去年同期的161；4月百城住宅均价回升，但70城房价指数仍持续下跌。不同价格指数变化显示市场分化加剧，需密切关注政策效果及市场预期调整。