20180508-中国银河-房地产行业周报_销售回暖受阻_土地成交持续缩量_25页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告分析了2018年5月房地产行业整体情况，包括销售、政策、土地市场以及估值表现。整体来看，房地产市场销售回暖受阻，土地成交持续缩量，政策调控趋严与宽松并存，市场整体仍面临一定下行压力。同时，行业估值处于历史低位，具备较大的修复空间，投资机会逐渐显现。

主要观点

1. 房地产市场状况

• 新房市场：重点35城新房成交量同比下跌22.9%，环比下跌11.5%，市场回暖面临阻力。
• 二手房市场：重点15城二手房成交量同比转跌为涨，但环比下跌22.8%，一三线城市表现略优。
• 政策调控：四部门联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，强调严控房地产化倾向。各地继续推进差别化调控政策，以遏制投资投机型购房需求，支持刚需和改善型需求。
• 利率政策：北京部分银行首套房贷利率升至1.1倍，对刚需购房者形成一定压力，但整体市场仍具备入市潜力。

2. 房企销售与股市表现

• 销售表现：2018年1-4月，TOP100房企销售规模达2.65万亿元，同比增长28.5%。五家房企销售额突破千亿，其中碧桂园和恒大表现尤为突出。
• 股市表现：地产股迎来久违回暖，部分龙头企业如沙河股份实现涨停，整体板块跑赢上证综指和沪深300指数。

3. 土地市场表现

• 土地供应：100大中城市住宅类用地供应10宗，合计建面121万平米，一线城市供应为0宗，二线城市7宗，三线城市3宗。
• 土地成交：住宅类土地成交2宗，合计建面21万平米，同比大幅缩量14.98%，市场整体成交趋势持续下行。

关键信息

1. 估值分析

• PE估值：房地产行业TTM市盈率为12.4X，低于全部A股16.4X，折价24.07%，处于历史低位。
• PB估值：房地产行业市净率1.7X，低于美股2.8X，高于港股1.8X，折价5.43%，同样处于历史低位。
• 国际比较：A股房地产板块PE较历史均值折价51.26%，具备较大估值修复空间；美股和港股房地产板块估值相对较高。

2. 投资建议

• 稳健型组合：包括万科A、新城控股、保利地产，推荐理由为低估值、受益市占率提升、布局重点城市。
• 进攻型组合：包括招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展，推荐理由为高成长性、资源优势、受益政策利好。
• 主线建议：
  1. 低估值的一二线龙头地产股：招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展。
  2. 高成长的优质地产股：新城控股、阳光城、蓝光发展。
  3. 资源优势强劲的地产股：华侨城A。

风险提示

• 房价大幅下跌风险
• 调控政策超出预期风险
• 棚改进程低于预期风险

重点公司推荐

稳健型组合

进攻型组合

数据跟踪

1. 新房成交情况

• 周同比：-22.9%
• 周环比：-11.5%
• 累计同比：-17.3%
• 一线城市：-17.5%
• 二线城市：-31.1%
• 三线城市：-16.5%

2. 新增供应情况

• 重点14城新增供应：周同比-6.3%，累计同比+4%
• 一线：周同比-28%，累计同比-22.91%
• 二线：周同比+3%，累计同比+9.53%
• 三线：周同比0%，累计同比+11.71%

3. 去化周期

• 重点14城：9.62个月，较前一周下降
• 一线城市：7.97个月
• 二线城市：6.19个月
• 三线城市：17.04个月

4. 二手房成交情况

• 周同比：+2.9%
• 周环比：-22.8%
• 累计同比：-25%
• 一线城市：北京、深圳成交量同比分别上涨33.9%和39.6%
• 二线城市：成交量同比下跌18.8%

板块市场行情

1. 板块表现

• 上周涨幅：1.47%
• 上证综指涨幅：0.29%
• 沪深300涨幅：0.47%
• 房地产板块排名：在29个一级行业中排名第10

2. 个股表现

• 涨幅前三：沙河股份（+24.3%）、设计总院（+12.53%）、ST山水（+12.05%）
• 跌幅前三：海航创新（-6.88%）、大名城B（-5.65%）、华远地产（-5.31%）

总结

综上所述，房地产行业在2018年5月面临销售回暖受阻、土地成交缩量等挑战，但政策调控趋稳，行业估值处于历史低位，具备较大的修复空间。建议投资者关注一、二线城市龙头房企以及高成长性公司，把握当前市场配置机会。同时，需警惕房价大幅下跌、调控政策超预期及棚改不及预期等风险。