20140304-申万宏源-房地产_悲观情绪仍在蔓延_静待右侧再做投资_16页_853kb

报告摘要

2014年3月房地产行业仍处于调整期，市场对价格调整和政策出台的悲观预期持续存在。尽管节后销售有所回暖，但整体表现仍弱于大盘。市场情绪和政策不确定性仍是影响行业的主要因素。

销售表现：
2月房地产板块指数下跌4.4%，跑输大盘2.6个百分点。节后销售有所回升，但2月下旬因信贷紧张和部分城市楼盘打折出售，板块再次走弱，较2月中旬高点下跌8个百分点。
- 2月一手房销售套数为139,495套，环比下降32.9%，同比上升0.5%。
- 2月二手房成交30,948套，环比下降35.7%，同比下降19.6%。
- 一线城市、二线城市和三线城市一手房销售分别环比下降36.3%、38.1%和18.2%，二线城市销售下滑最为明显。
库存情况：
2月全国13大城市住宅可售套数合计为629,892套，环比下降3.4%，去化周期为7.4个月，较上月下降0.2个月。
- 一线、二线、三线城市去化周期分别为6.2个月、8.4个月、7.9个月，较上月分别无变化、下降0.3个月、下降0.3个月。
- 主要由于春节假期导致推盘量减少，库存下降。
土地市场：
2月全国土地成交面积为12,415万平方米，环比下降50.5%，同比下降12.7%。土地成交金额为1,797亿元，环比下降52.2%，同比下降0.3%。
- 土地溢价率降至16.26%，住宅用地溢价率降至17.68%。
- 土地市场整体表现疲软，但部分城市仍保持活跃。

政策动态：
- 国务院批准建立不动产登记工作部际联席会议制度。
- 国土资源部研究土地增值收益合理分配机制。
- 北京启动对居住区内违法建设行为的检查，冻结相关房产登记抵押手续。
- 苏州出台商业地产调控政策，包括冻结部分房产、提高资本金监管标准、全面禁止“售后包租”。
投资建议：
- 建议投资者保持观望，等待明确的证伪信号和销售回暖。
- 从相对收益角度，推荐华夏幸福、南国置业、荣盛发展等销售、业绩快速增长的中盘优质成长股，以及外高桥等受益于自贸区土地二次开发的龙头股。

2月重点公司签约销售：
- 龙头公司招商、保利、金地、阳光城、世茂、金科、华夏、荣盛的签约销售额预计为287亿元，环比下降44.7%。
- 万科、保利地产、金地集团、招商地产等公司销售数据详见表1。
新增土地储备：
- 2月重点公司新增土地储备面积数据详见表2。
- 部分公司如金科股份、华夏幸福等在土地储备方面表现较为活跃。