房地产行业月报：投资销售仍待改善，期待政策发力-20230717-华泰证券-17页_559kb

房地产行业月报总结

核心内容

2023年6月，中国房地产行业仍面临基本面承压的问题，开发投资和销售数据持续走弱，房企现金流压力依旧存在。尽管融资和保交付政策已开始发力，但整体市场仍处于政策博弈期，房地产市场预计将保持分化行情。

主要观点

1. 开发投资承压
   6月全国房地产开发投资同比下滑10.3%，降幅较5月小幅收窄。土地市场延续供求双向压力，房企拿地依然克制，城市间分化显著。1-6月累计开发投资同比下降7.9%，显示行业仍处于低位。

2. 新开工和施工面积持续下滑
   6月新开工面积同比下降30.3%，施工面积同比下滑6.6%。新开工的下降主要由销售走弱和拿地不足导致，施工面积降幅扩大，反映出市场信心不足。

3. 竣工面积增长但增速回落
   6月竣工面积同比增长16.3%，但增速较5月有所收窄。竣工表现相对亮眼，但随着销售走弱，后续竣工的韧性将更依赖保交付政策的支持。

4. 销售量价仍待改善
   6月商品房销售面积同比下降18.2%，销售金额同比下滑19.3%。房价进一步承压，70城新房价格环比下跌0.1%，二手房价格环比下跌0.4%。市场预期和购房需求仍需政策支持。

5. 房企现金流压力依旧
   6月房企到位资金同比下降21.5%，主要受销售走弱和融资压力影响。国内贷款和自筹资金同比下降，显示房企融资端面临挑战。

关键信息

• 政策支持：融资和保交付政策已开启，因城施策有望进一步发力，存量房贷利率调整可能改善居民购房意愿。
• 市场表现：7月市场表现可能继续承压，政策呵护窗口期或将开启。
• 数据表现：6月贝壳领先指标和高频数据均显示市场景气度下滑，部分城市日度成交数据已低于2022年第四季度。

投资建议

• 重点推荐公司：

  • A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团
  • 港股开发：越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团
  • 物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正

• 投资评级：上述公司均被给予“买入”评级，部分公司目标价和盈利预测有所上调。

风险提示

• 行业政策不确定性：宏观流动性变化、因城施策的调控政策存在不确定性，可能对房企经营造成扰动。
• 基本面下行：房地产行业规模高峰可能已过，部分区域销售、拿地、新开工、投资等指标存在趋势性下行风险。
• 部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力。

行业走势

• 6月房地产基本面继续承压，市场仍需政策支持。
• 政策优化空间存在，未来可能出台更多支持性措施，以稳定房价预期和购房需求。

总结

房地产行业整体仍处于调整期，开发投资、销售及融资情况均面临挑战。政策支持和优化预期是当前市场的重要支撑因素，尤其是融资支持和保交付政策的推进。同时，部分城市和优质房企有望因政策支持和市场复苏而受益，成为投资关注的重点。行业仍存在不确定性，投资者需关注政策变化和基本面改善的信号。