2017中国代表城市房地产市场预测_174页-26mb

2017 中国代表城市房地产市场预测总结

核心内容

2017年中国的房地产市场将经历政策调控的深化与市场格局的调整。调控的核心在于“固本”与“分城施策”，旨在稳定市场、优化需求结构、控制金融风险。重点城市将继续受到政策影响，市场走势呈现分化，部分城市面临价格调整压力，而另一些城市则仍具备价格支撑能力。同时，房地产市场对经济增长贡献较大，但政策面正逐步转向支持新兴产业。

主要观点

1. 调控趋势

   • 政策调控不再以“去库存”为主，而是转向“去杠杆”与“防泡沫”。
   • “分城施策”成为调控重点，避免“一刀切”政策对整体市场造成冲击。
   • 调控的目的是优化供需结构，而非简单地让市场“显著回落”。

2. 市场表现

   • 2016年房地产市场成交量价齐升，尤其在重点城市表现突出。
   • 一线城市（如北京、上海、深圳）房价涨幅显著，部分城市甚至超过30%。
   • 部分二线城市（如合肥、东莞）受政策与市场因素推动，房价涨幅超过35%。
   • 三四线城市库存压力仍大，市场发展相对缓慢。

3. 资金与政策影响

   • 房地产成为资金流入的主要方向，居民购房贷款占比达50%。
   • 土地市场热度上升，土地价格涨幅明显，尤其是重点城市。
   • 政策对房地产企业融资、土地获取、预售与网签等方面进行严格管控。

4. 2017年市场展望

   • 全国房地产市场将趋于“量缩价稳”，重点城市土地价格仍为房价提供支撑。
   • 一线城市与部分二线城市可能面临阶段性价格调整，但整体仍具支撑力。
   • 三四线城市库存问题仍未解决，市场发展仍需政策支持。

关键信息

2016年市场回顾

• 全国重点城市商品住宅成交面积达3.2亿平方米，同比增长26%。
• 成交金额达4.2万亿元，同比增长近40%。
• 重点城市楼面地价同比上涨近50%，土地市场升温推动房价上涨。
• 重点城市商品住宅库存较年初下降超过30%，部分城市库存告急。

调控政策回顾

• 调控分三个阶段：去库存、控地价、控房价。
• 一线城市率先出台限购限贷政策，二线城市政策逐步收紧。
• 土地调控手段多样化，包括提高保证金比例、缩短缴纳时间、限制竞拍方式等。

2017年市场展望

• 全国房地产市场将呈现“量缩价稳”趋势，投资潮阶段性降温。
• 重点城市土地价格将成为房价的重要支撑，市场对调控的耐受性增强。
• 一线城市房价具备较强支撑，但部分城市面临调整压力。
• 政府将继续实施“分城施策”，促进市场结构优化。

重点城市市场分析

珠三角城市群

• 广州：市场表现相对理性，去库存效果显著，库存下降25%。
• 深圳：房价涨幅达60%，政策调控严格，市场成交量下降。
• 东莞：房价涨幅达40%，库存下降14%。
• 佛山：市场表现强劲，成交量增长34%。
• 珠海：受益于港珠澳大桥及自贸区政策，房价上涨21%。
• 中山：库存下降30%，市场热度有所降低。

长三角城市群

• 上海：限购限贷政策全面收紧，房价上涨。
• 合肥：房价涨幅达37%，政策收紧。
• 南京：政策收紧，房价上涨。
• 杭州：市场表现稳定，房价上涨。

环渤海城市群

• 北京：政策调控严格，市场成交量下降。
• 天津：成交量上涨60%，但库存仍高。
• 济南：成交量下降，政策调控加强。
• 青岛：成交量上涨，但市场热度有所下降。

华中/华西城市群

• 郑州：成交量下降，房价上涨。
• 武汉：成交量下降，政策调控加强。
• 成都：市场表现稳定，房价上涨。
• 长沙：成交量下降，但市场仍具潜力。
• 西安：成交量下降，政策调控加强。
• 贵阳：成交量下降，市场仍具发展潜力。
• 南昌：成交量下降，政策调控加强。

战略与运营建议

• 调整运营节奏：房地产企业应制定更加系统、细化的中短期策略。
• 关注政策变化：及时跟进不同地区政策、产业及规划方向变化。
• 优化产品结构：关注中高端客户需求，提升产品力。
• 拓展非住宅业务：适当关注养老、健康、金融等新兴领域，以补充现金流。

宏观经济背景

• 2016年GDP增速为6.7%，处于历年较低水平。
• “L型”经济走势确立，增长动力由传统房地产转向新兴产业。
• “固本培元”成为宏观调控的重点，政府不会大幅缩减对房地产的支持。

2017年市场关键时间节点

• 4-5月：市场成交量可能趋降，部分区域或出现阶段性价格调整。
• 3月两会后：政策风向进一步明确，市场走向将更清晰。

总结

2017年中国房地产市场将面临政策调控的进一步深化，市场走势将更加分化。重点城市由于土地价格上涨及供需紧张，房价仍具备支撑力。一线城市与部分二线城市可能面临阶段性价格调整，而三四线城市仍需政策支持。房地产市场对经济增长贡献依然显著，但政策重心已转向支持新兴产业与优化市场结构。