2019中国代表城市房地产市场预测_176页_3mb

2019中国代表城市房地产市场预测总结

核心内容

《2019中国代表城市房地产市场预测》是一份由合富研究院与保利投顾研究院联合发布的房地产市场分析报告，涵盖全国多个重点城市及区域，重点分析2018年房地产市场发展情况及2019年的趋势预测。报告指出，房地产市场正经历“慢周期”转变，由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展，同时强调“业态多元”将成为行业长期趋势。

主要观点

• 市场整体趋势：房地产市场整体呈现“慢周期”特征，市场预期由“短期回现”向“长期收益”转变，住宅市场成交动能逐步减弱，市场难以回到高速增长阶段。
• 政策调控：国家政策继续以“分类调控”和“预期管理”为主，加强房地产长效机制建设，同时给予地方政府更多灵活调节空间。
• 区域分化：发达地区土地资源稀缺，后进地区土地供给空间大，不同区域市场呈现明显分化，住宅市场“去库存”结束，商业市场“高库存”问题仍待解决。
• 城市差异：一线城市及强二线城市由于资源吸纳能力强，市场相对稳健，而三四线城市则面临较大下行压力。
• 房企转型：房企需关注城市成交动能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力，同时向“业态多元”转型，包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业+地产”混合经营等。

关键信息

2018年市场回顾

• 全国房地产市场：商品房销售面积同比增长1.3%，竣工面积同比负增7.8%，房地产开发投资增速连续四年维持“个位数”状态。
• 土地市场：土地供给虽有所加大，但重点城市土地资源稀缺，土地购置面积仅为2010年的70%。
• 房价与地价比值：I类城市（一线）地价房价比值降至40%~60%，III类城市（二线及强三线）比值下降明显，IV类城市（三四线）比值变化不大。
• 商品住宅市场：全国商品住宅成交面积全年表现前高后低，四季度市场经营压力突出，部分城市出现“降价促量”现象。
• 二手房市场：2018年二手住宅成交量同比减少34%，市场整体呈现“买方市场”特征。

2019年市场展望

• 政策环境：2019年政策环境将较2018年更为乐观，但全面宽松政策信号仍不明显，地方政府的“灵活调整”将成为市场维稳的主要方式。
• 市场趋势：全国房地产市场将由“短周期”向“长周期”转变，住宅市场“量缩价稳”，商业市场“去库存”成为政策主攻方向。
• 区域发展：I类城市（一线）新增供应量预计减少，II类城市（强二线）供应分化，III类城市（二线及强三线）供应可能有所增加，IV类城市（三四线）供应仍呈增长趋势。
• 城市价值：粤港澳大湾区政策及城市更新将为市场提供新的发展动力，广州、深圳等核心城市将继续受益。

重点城市分析

广州

• 政策调控：2018年政策持续高压，四季度“三限”措施逐步放开，但对市场提振效果有限。
• 土地市场：全年土地出让面积达1316万㎡，地价房价比持续下降，地价房价比值普遍低于70%。
• 商品住宅市场：新增供应1099万㎡，同比上升31%，但成交面积同比下降8%。市场走势前高后低，中心区和东部区表现较好，北部区受政策影响较大。
• 二手房市场：成交量同比减少34%，市场整体呈现“买方市场”特征。

深圳

• 政策调控：2018年政策全面升级，新增“三价合一”、“限售”、“限企”等措施，租赁市场政策逐步推进。
• 土地市场：全年推售10宗商住地，自持用地供应大幅增加，土地成交均价下降。
• 商品住宅市场：新增供应376.6万㎡，成交面积293.31万㎡，同比上升13%，但已连续两年处于历史低位。市场成交均价下降0.6%，部分区域出现降价促销现象。

结论

2019年房地产市场将进入新的发展阶段，市场由“短周期”向“长周期”转变，政策调控更加注重“分类”与“预期管理”，同时推动“业态多元”发展。各地市场将因政策执行、区域经济差异及城市更新等因素呈现分化趋势，房企需调整策略，关注不同城市成交动能变化，加强风险管控，积蓄发展能力。