20180510-广发证券-精装潮系列报告之政策篇_各地全装修政策密集推出_执行细节仍需完善_24页_1mb

精装潮系列报告之政策篇总结

核心内容

全装修行业与房地产行业密切相关，其发展受到宏观经济政策和地方政策的双重影响。当前，我国住宅全装修比例仅为20%，与发达国家的80%相比仍有较大差距。全装修可有效避免二次装修带来的环境污染和资源浪费，符合行业健康发展的方向。各地政府陆续出台全装修政策，推动全装修比例逐步提升，并探索装配式建筑与全装修结合的发展模式。

主要观点

• 全装修是国家政策引导方向：全装修有助于提升住宅品质，减少二次装修带来的问题，是国家政策鼓励的发展方向。
• 政策支持力度逐步加大：从2017年起，全国已有17个省市出台全装修政策，部分省市设定明确的全装修比例目标，如浙江、海南、河南等。
• 全装修政策覆盖区域扩大：2018年全装修政策或将蔓延至中西部省份，政策目标更加多元化、精细化。
• 装配式建筑与全装修协同发展：装配式建筑作为全装修的重要实现方式，受到政策鼓励，部分省市对采用装配式建筑的项目给予财政奖励、容积率奖励等支持。
• 政策执行仍面临挑战：政策推广仍处于“点式”激励阶段，缺乏统一的质量监管机制，消费者对全装修的信任度不高，装修企业规模化供给能力不足。

关键信息

全装修比例现状

• 全国住宅全装修比例约为20%，一线城市约为50%，多个二线城市不足20%。
• 发达国家住宅全装修比例普遍高于80%。

政策推动目标

• 2020年：全国新开工全装修成品住宅面积达到30%，装配式建筑占新建建筑面积比例达到15%以上。
• 2025年：全国装配式建筑比例将提升至30%以上，部分省市如江苏、浙江、四川等设定更高目标，如60%、50%等。

全装修政策覆盖地区

• 北京：保障房全面推行全装修。
• 上海：2020年外环线内新建商品房全装修率100%。
• 浙江：2016年起中心城区新建住宅100%全装修。
• 海南：2017年7月起商品住宅项目全部实行全装修。
• 河南：2020年全省新建商品住宅基本实现无毛坯房。
• 四川：2020年新建住宅全装修达到50%。
• 山东：2017年起设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年淘汰毛坯房。

装配式建筑政策

• 北京：2017年起四类项目采用装配式建筑，给予财政奖励。
• 浙江：3年内建设100条装配式住宅工业化生产线，对农村住房给予资金补助。
• 广东：2020年装配式建筑占新建建筑面积比例达到15%以上，2025年达到35%以上。
• 福建：2017年完成32.5亿元装配式建筑工程包投资。
• 四川：2017年新开工装配式建筑500万平方米，装配率30%以上。
• 陕西：装配式建筑项目可享受税收优惠和容积率奖励。

政策支持方式

• 财政奖励：部分省市对全装修和装配式建筑项目给予财政补贴。
• 容积率奖励：全装修比例越高，容积率可适当提高。
• 税收优惠：如公积金贷款额度上浮、增值税即征即退等。
• 金融支持：如住房公积金贷款优惠、差别化信贷政策等。

政策趋势

1. 区域扩散：全装修政策将蔓延至更多中西部省份，政策目标更加多元化。
2. 政策扶持：对全装修及装配式建筑的开发商和配套企业给予特殊财政资金支持或技术帮扶。
3. 标准完善：装修标准体系亟待完善，包括验收标准、质量管理体系、部品构件生产标准等。
4. 租赁市场发展：随着租售同权政策的推进，房屋租赁将成为全装修产业的新增长点。

风险提示

• 各地全装修政策推行进度可能慢于预期。
• 房地产市场政策出现较大变化可能影响销售。

政策解读

• 浙江：最鼓励定制精装，推行菜单式装修，交付后不得随意改动。
• 山东：有利于装饰企业，推动开发商与装修公司合作。
• 海南：政策推行较为紧迫，需快速落实全装修方案。
• 河南：先在郑州航空港经济综合实验区和郑东新区试点，再逐步推广。
• 江苏：政策实施节奏较慢，未来可能有更多省市超越其目标。
• 四川：强调完善标准体系，提高部品构件标准化和通用化水平。

产业链与消费者问题

• 设计脱节：土建与装修设计由不同单位完成，缺乏有效整合。
• 施工脱节：土建公司与装修公司之间存在交接问题，影响整体质量。
• 管理脱节：不同施工单位管理方式不同，易造成矛盾和协调困难。
• 消费者担忧：对装修质量缺乏信任，担心以次充好，且全装修难以满足个性化需求，导致二次装修现象频发。

政策建议

• 发挥试点示范作用：提升重点城市全装修比例，形成示范效应。
• 强化技术支撑：构建完善的质量管理体系，提升部品部件标准化。
• 合理规划成本：开发商需提升综合统筹能力，降低全装修带来的成本压力。
• 关注个性化需求：在全装修过程中引入“菜单式”装修模式，满足消费者多样化需求。

总结

全装修政策在全国范围内逐步推广，政策目标明确，覆盖区域不断扩大，支持力度持续增强。然而，政策执行仍面临设计、施工、管理脱节及消费者信任度低等问题。未来，随着标准体系的完善、技术支撑的加强及租赁市场的兴起，全装修行业有望实现更高质量的发展。