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越秀地产2019年总结

核心内容

2019年，越秀地产在房地产行业整体环境下，实现了营业收入和销售目标的稳步增长，同时通过多元化的土地储备方式，增强了企业的可持续发展能力。公司财务结构稳健，现金流充裕，债务管理能力良好，为2020年销售目标的提升奠定了坚实基础。

主要观点

• 营业收入与利润增长显著：2019年越秀地产营业收入达383.4亿元，同比增长45%；净利润为47.3亿元，同比增长55.6%；毛利润为131.2亿元，同比增长56.4%。毛利润率和净利润率分别提升2.4个百分点和0.8个百分点，显示盈利能力增强。
• 销售目标超额完成：全年实现合同销售金额721.1亿元，完成全年销售目标680亿元的106%，其中大湾区贡献58.5%，华东区域贡献23.4%。
• 土地储备多元化：通过“轨交+物业”模式、“集团孵化-地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多种方式，新增土储771万平方米，投销比为2.2，土地储备覆盖全国19个城市和地区。
• 财务稳健，债务结构合理：货币资金达301.9亿元，同比增长11.2%；现金短债比为4.2，完全覆盖一年内到期债务；净负债率为75.2%，虽较2018年上升14个百分点，但仍处于合理区间；一年内到期债务占比仅为10%，债务结构优化。

关键信息

一、营业收入利润稳步提升，成本管控能力改善

• 2019年营业收入：383.4亿元，同比增长45%
• 房地产相关销售收入增长：41.8%
• 净利润：47.3亿元，同比增长55.6%
• 毛利润：131.2亿元，同比增长56.4%
• 核心净利润：35.1亿元，同比增长24.8%
• 毛利率：34.2%，同比上升2.4个百分点
• 净利率：12.3%，同比上升0.8个百分点
• 管理费用率：3.2%，同比下降0.7个百分点
• 财务费用率：3%，同比下降4.5个百分点

二、完成全年销售目标的106%，大湾区贡献近六成

• 合同销售金额：721.1亿元，同比增长24.8%
• 合约销售面积：349万平方米，同比增长26.1%
• 合约销售均价：20700元/平方米，较2018年微降
• 区域贡献：
  • 大湾区：58.5%
  • 华东区域：23.4%
  • 华中区域：9.9%
  • 北方区域：7.8%
  • 西部区域：0.4%

三、逆势加仓，多元纳储

• 新增土储城市：广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛、成都等11个城市
• 新增土储面积：771万平方米，其中国企合作模式贡献149万平方米（19.3%）
• 土储权益占比：67.6%，较2018年显著提升
• 总土地储备：2387万平方米，覆盖未来三至五年开发所需
• “轨交+物业”项目土地储备：315万平方米，占总土地储备的13.2%

四、净负债率可控区间内上升，债务结构合理

• 货币资金：301.9亿元，同比增长11.2%
• 现金短债比：4.2，完全覆盖一年内到期债务
• 净负债率：75.2%，较2018年上升14个百分点
• 境内债券发行：73亿元，期限3-5年，利率3.6%-4.03%
• 一年内到期债务占比：10%
• 平均借贷成本：4.93%，同比微升0.1个百分点

2020年销售目标

• 2020年销售目标：802亿元，较2018年680亿元增长17.9%

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 徐鹏：17601350466（微信号），xupeng@ehconsulting.com.cn
• 李海燕：S2483368161（微信号），lihaiyan@ehconsulting.com.cn

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