20180915-世邦魏理仕-2018中国投资市场报告_46页_11mb

CBRE 2018中国投资市场报告总结

核心内容

本报告《CBRE B O R D E R L E 无界 S S》从城市无界、区位无界、用途无界、金融无界和科技无界五个维度，分析了中国房地产投资的未来趋势与机会。报告强调，传统以单一城市或区域为视角的投资方式已不能适应当前中国城市化和经济发展的新阶段，无界思维成为房地产投资决策的新范式。

主要观点

城市无界

• 城市群的发展：城市间经济联系日益紧密，城市边界逐渐模糊。核心城市与周边城市形成“极化-扩散”效应，推动房地产投资机会从核心城市向周边扩散。
• 投资策略：应关注城市群内与新经济方向贴合的房地产类型，如写字楼、科技园区、物流地产等。
• 大湾区案例：作为全球第二大湾区，大湾区具备显著的发展潜力。预计2020年将成为全球第一大湾区经济体。核心城市如深圳、广州、香港将继续吸引高端商务资源，而周边城市如东莞、佛山、中山等将受益于同城化趋势，迎来住宅和商业投资机会。

区位无界

• 区位价值变化：区位价值受开发强度、楼宇品质、商务资源关联度、交通配套、政策激励等因素影响，且在不同城市具有异质性。
• 模型分析：通过构建模型，识别出区位价值提升的子市场，为投资者提供清晰的参考。
• 投资建议：一线城市如上海、北京、深圳、广州，其区位价值提升将逐步向新区扩散；二线城市如南京、杭州、成都、重庆，其投资区位将逐步转向新区，尤其是已进入第二螺旋的区域。

用途无界

• 用途转变：房地产用途随着经济和市场需求变化而演变，如商业、酒店向办公和长租公寓转变。
• 城市更新：一线城市进入城市更新阶段，为用途无界提供了大量机会。
• 投资案例：如上海格澜国际大酒店、北京工体等，通过改造和用途变更实现了价值提升。

金融无界

• 地产金融转型：从“开发+销售”转向“持有+经营”，房地产与金融的融合更加紧密。
• 资产证券化：REITs、CMBS等资产证券化工具成为提升流动性的重要手段，预计短期内市场规模将增长至GDP的0.6%。
• 政策支持：中央政府推动住房租赁市场发展，为REITs等创新金融工具提供了制度支持。

科技无界

• 科技对地产的影响：科技正在重塑房地产的需求结构，推动从传统模式向智能化、高效化转型。
• 电商与仓库：电商的兴起显著提升了仓库的资本价值，同时改变了与购物中心之间的关系。
• AI与机器人：人工智能和自动化将提升生产效率，改变办公和商业空间需求，推动房地产向高品质、智能化发展。
• 区块链与无人驾驶：区块链将促进资产数字化和交易透明化，无人驾驶将改变城市空间利用方式和停车需求。

关键信息

• 经济与人口趋势：2018-2020年大湾区常住人口预计增长500-600万，年增幅达2.9%，远超京津冀和长三角。
• 物流地产机会：大湾区物流仓储需求旺盛，但供应不足，高标仓库具备良好投资价值。
• 写字楼市场：一线城市写字楼市场趋于成熟，新区成为投资热点；二线城市写字楼市场在300万平方米规模时出现质变。
• 资产证券化：中国房地产证券化处于起步阶段，预计REITs将在政策支持下迎来实质性突破。
• 科技驱动：科技对房地产的影响主要体现在结构转化、体验改善和效率提升，如电商、AI、无人驾驶、区块链等。

投资建议

• 关注城市群：特别是京津冀、长三角、大湾区，其发展趋势和政策导向将深刻影响房地产投资。
• 聚焦区位价值提升：优先选择开发强度高、楼宇品质好、商务资源丰富、交通便利的区域。
• 把握用途变更机会：关注商业、酒店向办公和长租公寓转型，尤其是城市更新项目。
• 利用金融工具：推动资产证券化，提升商业地产流动性。
• 拥抱科技趋势：关注科技对房地产需求结构和空间利用方式的改变，如智能仓储、AI办公、无人驾驶等。

未来展望

• 城市无界：未来房地产投资将更多聚焦于城市群的协同效应，关注核心城市与周边城市的互动机会。
• 区位无界：写字楼区位价值将逐步从核心向新区转移，投资需关注区域发展动态。
• 用途无界：城市更新和用途变更将成为房地产价值提升的重要途径。
• 金融无界：资产证券化和REITs的发展将为商业地产带来新的投资模式。
• 科技无界：科技将推动房地产向智能化、高效化发展，提升资产价值和投资回报。

结论

CBRE认为，无界思维将引领下一阶段中国房地产投资的新趋势。投资者需超越传统的城市和区位边界，关注城市群、区位价值、用途变更、金融创新和科技变革等多维度的综合影响，以更前瞻、多元的视角制定投资策略。