20140630-广发证券-房地产行业_等待信贷实质改善的东风_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2014年第26周，房地产行业整体成交情况略有改善，但月环比仍在下降。一线城市成交面积68.91万平米，环比增长3%；部分二线城市成交面积234.99万平米，环比基本持平。整体来看，30大中城市2014年6月成交面积环比下降12%，同比也下降23%；1-6月累计成交面积同比下降18%。

主要观点

• 成交情况：周环比小幅上升，但月环比仍处于下降趋势，显示市场仍需时间恢复。
• 库存情况：全国库存指数继续走高，但京沪两市库存指数有所回落。开发商推盘量略有收缩，但绝对值仍居高位，去化速度继续走低。
• 政策松绑：各地楼市政策持续微调，包括沈阳、呼和浩特、成都、福州、温州、广州等城市传出限购松绑传闻。
• 信贷改善：首套房贷利率出现松动，部分城市恢复基准利率，放款时间缩短，信贷环境逐步改善。
• 价格调整：一手房和二手房价格持续环比下调，尤其以北京为例，二手房价平均降幅达10%-15%。
• 基本面预期：行业基本面预计在6月份见底，此后成交降幅将逐步收窄，地产板块或迎来超额收益。

关键信息

成交情况

• 一线城市：4城中，北京环比增长30%，其余三城增速为正，广州环比下降16%。
• 二线城市：东莞环比增长51%，青岛环比下降61%，整体与上周持平。
• 区域表现：
  • 环渤海地区：北京和济南环比增长超30%。
  • 长三角地区：除无锡外，其他城市环比上升。
  • 珠三角地区：广州环比下降16%，东莞环比增长51%。
  • 中部地区：长沙和武汉环比增长超20%，其他城市降幅超20%。

库存情况

• 全国库存：继续走高，创近期新高。
• 区域库存：北京库存指数小幅回落，上海库存指数在上周冲高后本周有所下降。
• 去化速度：12城市去化速度走低，开发商推盘节奏可能在7月淡季有所调整。

信贷与政策

• 首套房贷：部分城市出现利率松动，上海再现8.5折利率优惠，广州恢复基准利率。
• 政策调整：多地传出限购松绑消息，政策微调成为行业共识。

价格调整

• 一手房：重点监测城市开盘价格继续走跌，以刚需和改善为主。
• 二手房：北京二手房价降幅显著，预计持续至年底。

行业评级

• 行业评级：买入
• 组合保持：广发地产组合保持不变，包括万科A、保利地产、阳光城、泰禾集团、冠城大通。

风险提示

• 资金面改善：资金面的实质改善仍需时间。

重点城市商品房市场跟踪

• 北京：公积金缴存上限上调，住宅库存创近18个月新高。
• 青岛：成交环比下降61%，去化时间较长。
• 上海：成交环比增长4%，去化时间有所上升。
• 南京：成交环比增长10%，去化时间较长。
• 杭州：成交环比增长25%，去化时间较长。
• 宁波：成交环比增长14%，去化时间较长。
• 苏州：成交环比增长31%，去化时间略有上升。
• 深圳：成交环比增长3%，去化时间略有下降。
• 广州：成交环比下降16%，政策局部松绑。
• 东莞：成交环比增长51%，去化时间有所上升。
• 南昌：成交环比下降14%，去化时间有所上升。
• 福州：传出限购松绑传闻，外地购房者可通过补税方式购房。

公司市场表现

• 股价变动：重点覆盖公司股价周变动幅度不一，部分公司如万科A、保利地产、泰禾集团等保持买入评级。
• 公司动态：
  • 金科股份：竞得土地，拟与平安大华合作贷款。
  • 天伦置业：收购煤矿资产。
  • 中华企业：非公开发行股票，购买资产。
  • 铁岭新城：签订土地一级开发项目协议。
  • 鲁商置业：竞得土地使用权。
  • 深振业A：控股股东增持股份。
  • 世联行：拟收购股权，设立项目公司。
  • 新黄浦：股东增持股份。
  • 万科：H股上市获批准。
  • 华夏幸福：竞得多块土地。
  • 荣盛发展：合作开发项目，竞得土地。
  • 亿城投资：与上海丰树合作物流仓储项目。
  • 厦门国贸：配售股份，拟募集资金16亿元。
  • 世荣兆业：增资取得横琴项目。
  • 苏宁环球：股东增持股份。
  • 滨江集团：股价变动，估值有所下降。
  • 华发股份：估值下降明显。
  • 福星股份：估值下降显著。
  • 亿城投资：估值下降。
  • 鲁商置业：估值下降。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

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