前瞻-2021年中国物流地产行业发展报告-2021.1-42页_4mb

中国物流地产行业发展报告总结

核心内容

物流地产是中国工业地产的重要组成部分，是传统物流仓储功能和服务的延伸。它以满足供应链上下游的需求为目的，结合现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制。物流地产的资产形成包括选址、建设、出租等环节，主要承载设施包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。其主要特征包括具备一定的土地规模、对交通条件要求较高以及与周边产业基础息息相关。

主要观点

• 概念与特征：物流地产是工业地产的细分领域，具备一定的土地规模，对交通条件依赖性强，与周边产业基础密切相关。
• 政策环境：国内物流地产相关政策主要集中在仓储设施建设方面，如《国家物流枢纽布局和建设规划》等，为行业发展提供了政策支持。
• 社会环境：随着居民消费升级和电商的快速发展，物流地产的需求不断增长，特别是在提升配送效率和消费体验方面。
• 疫情影响：新冠疫情促使电商渗透率提升，推动了物流地产的需求增长，同时也对物流服务效率提出更高要求，推动行业转型升级。
• 行业发展阶段：国内物流地产行业从增量市场高速发展转向存量市场转型升级。
• 开发运营模式：主要包括物流企业主导、地产商主导、地产商与物流企业合作以及第三方牵头引入物流商和地产商四种模式，其盈利模式包括租金收入、物流增值服务收入和资产增值收益。
• 投资风险：物流地产投资面临环境、经济和社会风险，包括土地价格、市场供求、融资策略等。
• 发展趋势：物流地产趋向于集约化、协同化、规模化、网络化、绿色化和低碳化发展，高标仓成为未来重点发展方向。
• 竞争格局：行业呈现“一超多强”的格局，普洛斯占据主导地位，万纬、宇培、嘉民等企业也在快速发展。

关键信息

行业现状

• 2010-2019年物流保管费用持续增长，2019年达到5.0万亿元。
• 2012-2016年仓储固定资产投资保持高增长，但2017年后明显下降。
• 2019年底全国通用仓库总面积超过3亿平方米，2020年增至3.21亿平方米。
• 2020年国内仓储市场恢复至50%荣枯线以上，预计2021年将保持增长。

行业问题

• 土地供应有限：工业用地指标逐年下降，土地资源紧张。
• 建设运营成本高：土地成本和运营成本高企，投资回收周期长。
• 传统企业转型压力：同质化严重，传统物流地产企业面临转型升级压力。

龙头企业分析

• 普洛斯：全球领先的物流地产企业，2020年底在中国的物流地产市场份额超过30%。通过设立专项基金和REITs产品实现快速扩张，其开发、运营和基金管理模式形成闭环。
• 万纬物流：万科旗下物流地产品牌，高标仓和冷链物流业务发展迅速，冷链物流规模达到行业第一。
• 宇培：以自建、定制开发和收购回租为主要运营模式，覆盖全国45个城市，管理物流资产组合超过620万平方米。
• 嘉民：全球主要的工业地产基金管理公司之一，主要通过基金形式管理物流地产，资产规模达33亿美元。

投资风险与建议

• 投资风险：包括环境、经济和社会风险，如土地价格波动、市场供求变化、融资策略风险等。
• 发展趋势：集约化、协同化、规模化、网络化、绿色化和低碳化发展，高标仓成为未来重点。
• 发展建议：关注现有资源优化组合，利用多样化投融资策略和提升运营管理水平，解决固定资产投资高、运营困难等问题。

行业总结

中国物流地产行业在政策支持、市场需求增长和电商发展推动下，呈现快速发展态势。尽管面临土地供应紧张、建设成本高和传统企业转型等挑战，但行业整体仍保持增长，高标仓成为主要发展方向。随着REITs等资产证券化产品的推出，行业融资方式更加多样化，有助于资金回笼和项目扩张。行业竞争格局呈现“一超多强”的态势，普洛斯、万纬、宇培和嘉民等企业占据主导地位。未来，物流地产行业将更加注重绿色低碳发展、技术创新和供应链优化，以适应不断变化的市场需求和政策环境。