20150927-华泰证券-房地产金融专题研究系列之历史篇_三_房地产基金成长史-造就_成就_27页_2mb

房地产基金发展历史与现状总结

核心内容

房地产基金的发展历史可追溯至1960年代，其成长与房地产行业转型、市场利率变化及金融创新密切相关。全球房地产基金主要分为公募（如REITs）和私募两种形式，其中REITs起源于美国，后在全球范围内推广，而房地产私募股权基金则在REITs基础上发展而来。亚洲国家虽受欧美影响，但更注重运营管理而非金融创新。

主要观点

1. 房地产基金的出现与行业阶段相关：

   • 房地产进入存量市场；
   • 利率市场化接近尾声；
   • 金融衍生品创新推动了房地产基金的发展。

2. 房地产基金的发展衍生出多个关键因素：

   • 税收政策提供优惠；
   • 资产配置需求增加；
   • 投资小型化趋势明显。

3. REITs是房地产基金的重要形式：

   • 全球REITs市场已覆盖二十多个国家；
   • 亚洲REITs起步较晚，日本、新加坡、中国香港是主要推动者。

4. 房地产私募基金的发展路径：

   • 美国是房地产私募基金的先驱；
   • 欧洲以核心型基金为主；
   • 亚洲更关注运营而非创新；
   • 中国房地产私募基金处于发展初期，以债权投资为主，依赖高净值人群。

关键信息

全球房地产基金发展

• REITs发展史：

  • 起源于美国60年代，后在澳大利亚、欧洲、亚洲等地推广；
  • 美国和澳大利亚是发展最成熟的市场；
  • 亚洲REITs市场起步较晚，整体发展不成熟。

• REITs的共通点：

  • 投资成熟物业，限制房地产开发；
  • 上市要求严格，信息披露制度完善；
  • 信托型封闭式是主流组织形式；
  • 税收优惠显著，多数国家免征基金层面的所得税。

美国房地产基金

• REITs发展阶段：

  1. 1960~1967年：发展期，仅允许权益型REITs；
  2. 1968~1974年：成长期，抵押型REITs出现；
  3. 1975~1986年：重整期，因经济衰退、利率上升而发展受挫；
  4. 1986~1990年：复苏期，税收改革促进REITs发展；
  5. 1990年代以后：高速扩张，REITs成为独立资产类别。

• 私募股权基金：

  • 1970年代末期出现，2000年代发展迅速；
  • 以“股+债”模式为主，投资于房企股权并提供股东贷款；
  • 退出方式以股东回购为主，未来或转向REITs。

欧洲房地产基金

• REITs发展情况：

  • 荷兰最早推出类似REITs的FBI，限制较多但成功；
  • 比利时推出SICAFI，法律监管严格；
  • 德国采用开放式基金制度，后发展REITs，但流动性差；
  • 英国主要投资商业地产，住宅市场表现不佳。

• 私募基金：

  • 以核心型基金为主，2014年欧洲非上市私募房地产基金中核心型占多数；
  • 投资期限长，规模较大，以全球市场为主。

亚洲房地产基金

• 日本：

  • 房地产私募基金始于90年代末，2000年后发展迅速；
  • 主要投资信托受益权，以减轻税收负担；
  • 2008年次贷危机后发展受挫，但已逐步复苏。

• 新加坡：

  • 亚洲继日本之后推出REITs，政策支持显著；
  • 形成“PE+REITs”模式，带动私募基金发展；
  • 政策优惠包括股利免税、印花税减免等。

• 中国：

  • 房地产基金起步较晚，2008年前由外资主导；
  • 2010年后因房地产调控政策，本土基金快速崛起；
  • 当前私募基金以债权投资为主，股权投资多为夹层投资；
  • 投资者结构以高净值人群为主，限制了基金规模与风险承受能力；
  • REITs试点多次搁浅，目前仍处于发展初期。

中国房地产基金现状

• 投资方式：

  • 主要采用“股+债”形式，债权占比高；
  • 多数基金投资单一开发项目，缺乏多元化；
  • 退出方式以股东回购为主。

• 发展趋势：

  • 随着金融改革，直接融资比例提高，房地产基金迎来更大发展空间；
  • 机构投资者逐步进入，推动基金向更成熟模式转型；
  • REITs试点重启，未来可能成为重要的退出渠道。

结论

房地产基金的发展历史反映了房地产行业与金融市场的互动关系。全球范围内，REITs是主要形式，而私募基金则在不同市场发展阶段中扮演重要角色。中国房地产基金正处于从外资主导向本土化发展的阶段，虽起步晚，但未来随着政策支持和金融体系改革，有望迎来更大发展空间。