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房地产行业总结：住房租赁市场发展机遇与政策支持

核心内容

国务院办公厅于2016年6月6日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署住房租赁市场发展，强调供需两端政策支持，推动住房租赁市场健康发展。该政策对住房租赁行业构成实质利好，尤其在金融支持、税收优惠、土地政策等方面，为住房租赁企业、地方政府及中介机构提供了良好的发展环境。

主要观点

1. 供需两端均有政策支持

• 需求端：通过公积金提取、公共服务保障（如义务教育、医疗等）和合同保护（禁止随意提高租金、克扣押金）等措施，鼓励住房租赁消费。
• 供给端：通过土地政策优化、税收优惠、金融支持（如债券发行、REITs试点）等手段，鼓励地方政府、住房租赁企业和中介机构增加租赁住房供给。

2. 住房租赁群体基数大，需求旺盛

• 外出农民工年需求量达1.7亿人，其中37%选择租房，租房人数约6200万人。
• 异地就业大学毕业生年需求量约700万人，尤其在一线及重点二线城市，租房仍是主要居住方式。
• 租金涨幅相对房价涨幅较低，租房对流动人口更具性价比。

3. 多层次租赁住房供应体系构建

• 住房租赁市场房源供给主体分为三类：
  • 地方政府：建设并管理的公租房、廉租房。
  • 住房租赁企业：集中式与分散式出租模式。
  • 房地产中介机构：撮合个人房源租赁。

4. 公租房货币化与PPP模式推广

• 政府推动公租房货币化，鼓励社会资本参与运营，提高管理效率。
• 公租房运营将由专业机构负责，可能采用成本加成模式，资金来源包括建设预算、土地出让收入等。

5. 住房租赁企业运营成本降低

• 项目/土地获取成本降低：允许商业用房改建为租赁住房，优化租赁住房供地模式。
• 税收优惠：营改增前取得的不动产适用简易计税办法，税率降至5%。
• 金融支持：鼓励发行债券、不动产证券化产品，推进REITs试点，以盘活资金、提升盈利能力。

6. 房地产中介机构受益

• 个人出租住房可享受增值税减免，促进中介机构业务规模扩大。
• 中介机构从事住房租赁经纪代理业务适用6%最低档增值税税率，优于其他服务的11%税率。

7. REITs试点推进，利好优质物业持有者

• REITs试点的推进有助于住房租赁企业盘活存量资产，实现价值变现。
• 推荐中国国贸（600007.SH）和嘉宝集团（600622.SH）作为受益标的。

关键信息

• 政策背景：国务院推动住房租赁市场发展，以实现“住有所居”的目标。
• 政策内容：
  • 鼓励住房租赁消费，保障承租人权益。
  • 推动公租房货币化和PPP模式，提升运营效率。
  • 降低住房租赁企业运营成本，推动REITs试点。
  • 鼓励个人出租住房，减轻中介负担。
• 行业影响：
  • 住房租赁需求有望快速释放。
  • 供给端将更加多元化，形成多层次供应体系。
  • 金融工具（如REITs）的推出将增强行业盈利能力。
• 受益标的：
  • 万科（长租公寓业务：万科驿）。
  • 万里股份（房地产中介机构）。
  • 中国国贸（存量物业价值变现）。
  • 嘉宝集团（私募股权基金，项目退出更便捷）。

风险提示

• 政策落实情况可能低于预期。
• REITs发展可能慢于预期。

行业评级

• 整体行业评级：持有
• 报告日期：2016-06-06

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。

• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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