2022-12-21-中规院-2022粤港澳大湾区存量治理报告_14页_4mb

粤港澳大湾区存量治理报告（2022年）摘要

全篇主旨

本报告旨在解析粤港澳大湾区（GBA）存量空间的开发现状与特征。随着城市化进程的推进，GBA各城市面临产业升级、城市更新、公共服务完善和历史文化保护等多重挑战。截至2020年，九市纳入“三旧”改造的土地面积达1437平方公里，占全省总量的62.8%，其中广佛莞深四市占比高达78%。土地利用呈现粗放式增长趋势，部分区域建设强度过高，城市斑块化分布明显，亟需推动存量空间治理，提升城市品质。

一、 全球视野下的GBA发展特征

• 体量巨大，增速放缓：自改革开放以来，尤其至2000年后，GBA建成区规模迅速扩张，1975年至2014年增加了588%。但从2014年起，增量缓慢，重心转向存量转型与提质。

• 高密度与“摊大饼”模式并存：早期的城市发展导致部分城市建成区趋近开发上限，土地功能单一（如深圳、东莞已逼近50%国土开发强度）。但受山海格局制约，整体仍缺乏向外蔓延倾向。

• 土地低效利用问题突出：分布广泛的“城中村”和村级工业园（尤其是在长安、顺德等地）占用了大量土地，产业类型低端，容积率底，效益有限，亟需改造提升。

• 经济密度与人均GDP仍有差距：与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区相比，GBA无论地均GDP还是人均GDP都处于较低水平（仅为纽约的1/3，东京的1/2，旧金山的1/2与1/5），可见经济内涵提升潜力巨大。

二、 各主要城市存量特征简析

• 深圳·宝安：建成区覆盖率高达60%，存量土地以老旧工业、低效居住为主，亟需保障创新增量，供应连片产业空间，完善成套住房与公共设施满足高端需求。

• 东莞·长安：工业主导，是终端制造强镇，如vivo等企业基础雄厚，面临的问题是村集体经济体量大且碎片化分布，土地统筹与一体化开发能力不足，影响产业链的贯通和提质升级。

• 佛山·顺德：承袭“村社产业”模式，村级工业园规模大、低效比率高（占工业用地57.6%），存在土规历史遗留与环保等问题，解决路径依赖改造村级工业园，激活智能制造与绿色制造。

• 广州：具备千年商都底色，传统工业区、批发市场、城中村共同构成了前期发展支撑，城市更新从早期“三旧改造”进入高质量微型更新阶段（“微改造+有机更新”），重点是历史文化保护、居所质量提升与产业结构优化之间的协调。

三、 存量治理的核心问题

• 广覆盖与高品质间的矛盾持续存在：存量空间密集，但分裂分布，公共服务资源配置不均衡，城乡之间差距明显。

• 产业升级与空间资源利用诉求紧张：产业升级需要更大市场拓展和更高配置要求的空间支持，但传统开发布局与制度已不足以支撑。

• 复杂的产权与用地方针制约转型：村集体土地、小工业区存在权属不清，导致开发权难转移、更新门槛高，阻碍城市资源最优化配置。

四、 探索推进存量提质增效的方法

• 规划-市场协同机制推动城市更新框架优化，如深圳宝安协调工业与居住空间整备，实行土地整理。

• 都市功能一体化集聚发展新策略，推动产业“链升级”和“多区联动”，如长安镇围绕龙头企业多路径供给空间资源，提升产业链协同效益。

• 存量工业区治理模式转型，顺德结合绿色金融和技术创新对村级工业园进行环保优化升级，从污染源转向高端制造业基地。

• 人文关怀导向的城市修补与活态传承，广州在永庆坊、珠江工业遗存等地通过微改造、物修旧如旧、社区共建方式平衡发展与保护。

五、 结语

GBA正迈向存量治理驱动的新阶段。这意味着在传统粗放增长思维之外，依托系统性城市规划、制度创新、市场主体参与和精细化治理能力，以可持续发展推动存量空间提质升级，塑造高质量、差异化的城市发展格局，是粤港澳大湾区走向现代化、都市化目标的必由之路。