2018-世联机构-旅游地产专题研究2-66页_4mb

旅游地产专题研究总结

核心内容

旅游地产是一种依托自然资源为核心进行开发的房地产模式，主要集中在大型旅游度假项目，如滨海、滨湖、温泉和山体类项目。其核心优势在于不可复制的资源条件和产品多样性，能够吸引高端客户群体。通过合理的产品规划、完善的配套建设及创新的营销手段，旅游地产项目能够实现品牌提升和持续盈利。

主要特点

• 资源依赖性强：项目开发高度依赖于自然景观资源，如海景、湖景、温泉、山体等，这些资源为项目提供了独特的卖点。
• 景观塑造成本低：由于自然资源的存在，景观塑造成本相对较低，且能带来更高的附加值。
• 阶段性开发：开发周期较长，需分阶段推进，以确保项目逐步完善并提升品质。
• 产品线多样化：包括住宅、酒店、商业、会所等多种物业类型，功能分区清晰，满足不同客户的需求。
• 产品档次高端化：通过高端产品提升项目品牌，吸引高净值人群。

主要分类

1. 滨湖类度假项目：依托湖景资源开发，如杭州的富春山居。
2. 滨海类度假项目：依托海体资源，如三亚福湾、千舟湾和新加坡圣淘沙。
3. 温泉度假项目：以温泉资源为核心，如三亚凯莱温泉假日。
4. 山体类度假项目：依托山势资源，如杭州富春山居。

旅游度假地产组成元素

• 特色主题：项目以特定主题为核心，如荷兰风情、海岛度假等。
• 高端酒店：提升项目整体档次，吸引高端客户。
• 主题商业：提供丰富的购物和娱乐选择。
• 精品别墅：主打高端住宅产品，满足个性化需求。
• 高档公寓：适合度假人群，价格相对亲民。

案例研究

三亚福湾

• 项目概况：位于三亚海棠湾，主打海景公寓和独院别墅，强调度假功能和细节处理。
• 产品特色：户型偏小，强调高附加值和低总价，MINI泳池别墅是主要卖点。
• 营销策略：通过“星河湾式”的跨界营销，吸引高端客户。
• 借鉴意义：通过低密度产品入市提升项目档次，利用区域资源进行产品线丰富化，结合时尚休闲配套提升整体档次。

半山半岛

• 项目概况：位于三亚鹿回头半岛，是三亚销售额最大的房地产项目。
• 产品特色：产品线丰富，包括别墅、公寓和酒店，容积率由低到高逐步提升。
• 营销特色：初期通过大规模推广建立市场认知，后期通过跨界合作和高端活动提升品牌影响力。
• 借鉴意义：通过先期开发低密度产品，提升项目档次，结合高端配套和活动营销，实现品牌效应。

千舟湾

• 项目概况：位于博鳌亚洲论坛核心区，以公寓为主体，产品线丰富。
• 区域背景：依托博鳌独特的自然环境和旅游资源，具备极强的自身资源优势。
• 开发策略：借助博鳌论坛的影响力，进行宣传推广；结合高尔夫等高端休闲配套，吸引目标客户。
• 借鉴意义：产品线多样化，结合区域资源进行产品开发，通过启动区树立项目形象，后期逐步完善配套。

杭州富春山居

• 项目概况：位于杭州西湖风景名胜区，主打纯别墅社区，注重原生态山景。
• 开发策略：采用“低密度、高性价比”策略，分阶段展示产品，逐步提升档次。
• 产品特色：独立别墅为主，兼有双联及联排产品，园林设计精致，突出自然与居住的融合。
• 借鉴意义：通过分阶段开发，逐步提升产品档次和社区氛围，注重产品细节和体验式营销。

杭州威尼斯水城

• 项目概况：位于杭州休闲博览园，以水景为主，打造城市岛居生活。
• 开发策略：以低总价和产品特设化吸引客户，启动区紧邻海湾和中心商业区，树立高端社区形象。
• 产品特色：多层水景洋房、叠拼联排、游艇独栋等，形成完整的水城景观。
• 借鉴意义：通过启动区树立高端形象，结合水景与休闲配套，打造特色主题社区。

新加坡圣淘沙

• 项目概况：亚洲著名旅游目的地，以旅游设施为核心，带动地产开发。
• 开发策略：先建设旅游设施，积累人气后启动地产销售，实现旅游与地产的双赢。
• 产品特色：住宅与旅游设施融为一体，形成完整的度假城市。
• 借鉴意义：通过旅游设施带动地产销售，实现综合利益最大化，注重可持续发展。

日本豪斯登堡

• 项目概况：日本最大的休闲度假主题乐园，集娱乐、观光、饮食、居住于一体。
• 开发策略：依托日本泡沫经济时期，与荷兰学者合作，复制16、17世纪荷兰城市风貌。
• 产品特色：建筑风格纯正，运河贯穿整个园区，形成独特的城市景观。
• 借鉴意义：通过文化特色打造独特品牌，结合旅游与地产，形成综合度假城市。

总结

旅游地产项目通过独特的自然资源和精心的产品规划，能够吸引高端客户群体。其开发模式通常包括低密度产品入市、产品线多样化、配套设施分级开发等策略，以实现品牌提升和持续盈利。不同地区的案例展示了多样化的开发路径和营销手段，为其他地区提供了宝贵的借鉴经验。