20140616-安信证券-房地产_周成交环比回升_库存继续增长_19页_1mb

房地产行业动态分析总结（2014年06月16日）

核心内容概述

2014年6月，中国房地产市场整体呈现成交回升但库存持续增长的趋势。尽管周成交面积环比上升16.3%，但同比下降20.2%，表明市场仍处于下行通道。房地产信托发行数量虽增加，但规模增长有限，平均发行利率略有上升。同时，政策面趋于稳定，核心影响因素转向基本面，投资评级维持“同步大市-A”。推荐组合包括华业地产和华夏幸福。

主要观点

1. 成交情况

• 新房成交：46个城市商品住宅周成交面积为386.1万平方米，环比上升16.3%，但同比下降20.2%。
• 城市分化：
  • 一线城市成交面积环比上升19.3%，但同比下降24.3%。
  • 二线城市环比上升17.0%，同比下降18.3%。
  • 三线城市环比上升12.1%，同比下降22.4%。
• 二手房成交：16个城市周成交面积92.2万平方米，环比上升30.9%，但同比下降14.8%。

2. 库存情况

• 一手房库存：26个城市一手房可售套数为149.0万套，同比上升17.2%，环比下降7.4%。
• 去化周期：整体去化周期为15.9个月，同比增加5.4个月，环比下降0.7个月。
• 城市分化：
  • 一线城市去化周期为10.4个月，同比增加4.2个月。
  • 二线城市去化周期为15.4个月，同比增加4.1个月。
  • 三线城市去化周期为23.1个月，同比增加9.2个月。

3. 流动性

• 央行操作：本周央行净投放1040亿，货币市场利率维持低位。
• 流动性变化：质押式回购利率1天/7天分别上升1bp和下降11bp，至2.61%和3.05%。
• 票据利率：票据直贴（珠三角）和转帖利率分别上升6bp，至5.1%和4.8%。

4. 房地产信托

• 发行情况：截至6月上旬，房地产信托发行562个，同比仅增长0.3%。
• 平均规模：平均发行规模有所减少，平均发行利率上升15bp至9.71%。
• 流动性贡献：4月以来房地产信托发行规模下降，流动性贡献有限。

5. 政策与市场预期

• 政策预期：地产相关政策预期基本已出台，未来政策面趋于稳定。
• 市场趋势：预计6、7月销售同比增速继续下降，库存继续上升，但认为市场底部不会很深，持续时间较短。

6. 投资评级

• 行业评级：维持“同步大市-A”。
• 推荐股票：华业地产、华夏幸福，目标价分别为6.72元和37.20元，评级均为买入-A。

关键信息

1. 房地产市场表现

• 上证综指和深证成指分别上涨2.01%和2.29%，但申万地产指数仅上涨0.95%，在28个一级行业中排名最后。
• 龙头股表现：
  • 万科A +2.18%
  • 保利地产 +4.25%
  • 招商地产 +1.63%
  • 金地集团 -0.48%
• 涨跌幅前列：
  • 上涨：上海新梅（+10.06%）、京投银泰（+6.46%）、珠江控股（+5.90%）、中关村（+5.49%）、廊坊发展（+4.94%）
  • 下跌：南国置业（-10.18%）、金宇车城（-6.20%）、世荣兆业（-5.76%）、中体产业（-5.27%）、新黄浦（-4.36%）

2. 5月地产数据

• 房地产投资增速：由4月的16.4%降至5月的14.7%。
• 土地市场：5月土地市场成交面积和金额连续两月回升，单月同比增速重新正增长。
• 新开工面积：5月单月新开工面积1.67亿平米，环比增长17.9%，前5月累计新开工面积5.99亿平米，同比下降18.6%。
• 销售数据：前5月商品住宅销售面积和金额分别为3.19亿平方米和1.97万亿元，同比下降9.2%和10.2%。

3. 定向降准影响

• 降准金额：仅释放500至800亿流动性，对房地产行业影响有限。
• 政策倾向：央行货币政策框架转向价格型，全面宽松可能性较低。

4. 华夏幸福动态

• 项目合作：与任丘市人民政府签订战略合作框架协议，开发约240平方公里区域。
• 区域优势：项目位于环首都经济圈，具有发展潜力。
• 盈利预测：预计2014至2015年每股收益分别为3.08元和4.14元，目标价37.2元，对应2014年12倍PE。
• 风险提示：京津冀一体化低于预期、房地产融资超预期收紧。

5. 上市公司动态

• 项目拓展：多家房企公布新增项目或投资计划，如招商地产、中房地产、华夏幸福、北京城建等。
• 融资公告：泛海控股、泰禾集团、天保基建、南国置业等公司发布融资计划。
• 其他公告：涉及股权变更、重大事项停牌、重组进展等。

风险提示

• 房贷大幅收紧
• 房地产企业再融资受阻
• 家族经济增速下滑超预期
• 京津冀一体化低于预期
• 房地产融资超预期收紧

图表说明

• 图1：房地产开工活动低位回升，但仍大幅负增长
• 图2：4月以来房地产信托发行规模有所下降，利率仍维持相对低位
• 图3：房地产开发投资增速继续回落
• 图4：土地成交面积小幅回升
• 图5：住宅成交面积和金额继续回落
• 图6：26个城市合计需去化15.9个月，同比增加5.4个月
• 图7：一、二、三线城市需去化10.4、15.4、23.1个月，同比分别变动4.2、4.1、9.2个月
• 图8：质押式回购利率1天/7天较上周变动+1bp/-11bp至2.61%/3.05%
• 图9：票据直贴（珠三角）和转帖利率分别较上周变动+6bp/+6bp至5.1%/4.8%

数据来源

• Wind资讯
• 安信证券研究中心
• 深交所、上交所公告