2017-中国房地产深度研究报告：房地产的周期嬗变：短期走向、城市差异与宏观影响_24页-1mb

中国房地产深度研究报告之一：房地产的周期嬗变

核心内容

本报告分析了中国房地产行业的周期变化、各线城市房价分化情况，以及房地产周期与宏观经济、金融周期、调控政策之间的关系。核心观点如下：

• 房地产是典型的周期性行业，受到调控政策和自身周期规律的影响。
• 房地产行业自2016年第四季度再次进入下行周期，且当前仍处于下行阶段。
• 一线城市房价下跌幅度大于二线城市，三线城市房价仍处于加速上涨阶段。
• 房地产周期与经济周期、金融周期、信贷周期之间存在复杂关系，其中M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。
• 房地产调控政策以限制需求为主，政策放松或收紧对房价有显著影响。

主要观点

一、中国房地产周期的变化及规律

1. 周期分解
   房地产市场可分解为趋势项、季节项、周期项和随机项。通过HP滤波处理，可更清晰地观察房地产周期的运行阶段。

2. 完整的房价周期分为四个阶段
   房地产价格同比增速分为上行期和下行期，其中上行期包括减速上涨和加速上涨阶段，下行期包括减速下跌和加速下跌阶段。新建住宅与二手住宅价格具有较强的同步性。

3. 房地产周期大致持续三年
   从2007年开始，中国房地产市场经历了三轮完整的周期，当前处于第四轮周期。各指标的周期长度平均在32-36个月之间。

4. 房地产各主要指标之间的领先与滞后关系

   • 在前几轮周期中，房价、销售、投资、新开工等指标之间存在一定的传导关系。
   • 本轮周期中，房价上涨主要由去库存政策推动，房地产开发投资回暖滞后于房价上涨。

二、各线城市房价的分化与趋同

1. 房价结构性分化

   • 一线城市房价增速处于下行周期后半段，下跌幅度大于二线城市。
   • 三线城市房价目前处于加速上涨阶段，但部分热门城市已出现回调迹象。

2. “示范效应”显著

   • 一线城市反弹快、涨幅高，但回落幅度也大。
   • 二线城市增长幅度和节奏分化较大，部分城市开始回调，部分仍在上行。
   • 三线城市整体处于加速上涨阶段，但部分城市已进入回调阶段。

3. 热门城市带头上涨

   • 一线城市以深圳为代表，二线城市以合肥、厦门为代表，三线城市以无锡、惠州为代表。
   • 热门城市房价上涨具有明显的先后顺序，目前均已进入上涨放缓期。

三、房地产周期与经济周期的关系

1. 房地产周期与经济增长周期

   • 在2012年之前，房地产周期与经济增长周期具有较强同步性（相关系数达0.7）。
   • 2012年后，GDP波动周期消失，房地产与经济增长之间的相关性减弱，主要受经济潜在增速下行和金融市场深化影响。

2. 房地产周期与投资周期

   • 房地产开发投资增速与房价增速基本同步，但在本轮周期中，开发投资回暖滞后于房价上涨。
   • 固定资产投资与房地产周期在2012年前为负相关，之后表现为正相关。

3. 房地产周期与流动性周期

   • M2同比增速是房地产周期较好的领先指标，平均领先住宅价格同比5个月，与销售面积同比同步。
   • 信贷周期与房价周期走势一致，但近两轮周期的领先和滞后关系不同。
   • 利率周期与房地产周期呈反向关系，利率上升抑制房价上涨，利率下降则刺激房价上升。

4. 房地产周期与金融周期

   • 房价与信贷能够简洁描述金融周期的位置。
   • 2008年金融危机后，中国金融周期经历了长达8年的繁荣，目前处于上行周期的顶部。
   • 未来金融周期见顶并转向衰退，可能与房地产周期下行形成共振，加剧房价下行压力。

5. 房地产周期与调控政策

   • 房地产调控政策以限制需求为主，政策放松推动房价上涨，政策收紧导致房价回落。
   • 本轮房价上涨受益于2014年底的货币政策宽松和2015年的调控放松，但2016年9月后政策持续收紧，房价进入下行周期。

关键信息

• 房地产周期阶段：当前处于下行周期，预计2018年第二、三季度可能出现下行底部。
• 各线城市房价走势：一线城市房价下跌幅度大于二线城市，三线城市整体仍处于上涨阶段。
• M2与房地产关系：M2同比增速是房地产周期较好的领先指标，平均领先住宅价格5个月。
• 金融周期：中国金融周期经历了8年繁荣，目前接近顶部，未来可能与房地产周期下行共振。
• 调控政策影响：政策放松推动房价上涨，政策收紧导致房价回落，当前政策环境难以支撑房价上行。

结论

1. 房地产市场各项指标同比增速均进入下行周期，销售面积、房价、开发资金、投资及新开工增速均呈下行趋势。
2. 房地产周期与经济周期在2012年前同步性较强，之后相关性减弱，主要受经济增速下行和金融市场深化影响。
3. M2同比增速是房地产周期较好的领先指标，未来M2下行将推动房地产各项指标进一步下行。
4. 房地产周期与金融周期存在互动关系，未来金融周期见顶可能加剧房地产下行压力。
5. 房地产调控政策以限制需求为主，政策收紧导致房价快速回落，当前政策环境难以支撑房价上行。

投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数20%以上
  • 推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数10%至20%之间
  • 中性：预计6个月内股价表现相对沪深300指数在±10%之间
  • 回避：预计6个月内股价表现弱于沪深300指数10%以上

• 行业投资评级：

  • 强于大市：预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5%以上
  • 中性：预计6个月内行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间
  • 弱于大市：预计6个月内行业指数表现弱于沪深300指数5%以上

风险提示

• 本报告为平安证券签约客户的专属研究产品，不面向公众发布。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议，客户需独立判断。
• 房地产市场具有周期性，存在价格波动风险，投资需谨慎。