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房地产行业专题：周期未变，市场竞争格局在动

核心内容总结

房地产需求侧变化

1. 人口因素

   • 我国总人口预计进入负增长，2025年总人口将降至14.04亿，2035年预计为13.47亿。
   • 城镇化率预计在2026年突破70%，进入缓滞发展阶段。

2. 城镇化因素

   • 城镇化进程尚未结束，但增速将放缓。
   • 2023-2035年城镇化率预计从66.85%逐步上升至75.82%，年均增速从2.50%下降至0.50%。

3. 政策因素

   • “房住不炒”政策主导，投机需求减少，但需求端政策仍有放松空间。
   • 地方政府通过调整限购、限售等政策，部分城市出现需求端放松迹象。

4. 城市销售分化

   • 一线城市成交面积和价格相对稳定，二线城市受核心城市拉动恢复较好，三线城市销售和价格持续低迷。
   • 2023年4月，一线城市新建商品住宅价格同比上涨2.0%，二线城市同比由负转正，三线城市同比下降1.9%。

5. 中长期销售中枢

   • 2023-2025年销售中枢为13.58亿平方米，2026-2030年为10.96亿平方米，2031-2035年为9.18亿平方米。
   • 总体呈“L型”回落趋势，尾部较平。

房地产供给侧变动

1. 房地产市场库存现状

   • 商品房待售面积和可售面积均处于历史高位，但2023年以来有所改善。
   • 截至2023年3月，十大城市商品房存销比回落至13.93。

2. 土地供给变化

   • 土地市场在2023年出现明显改善，溢价率从2022年末的3.62%提升至5.53%。
   • 土地购置面积与土地成交价款尚未出现明显拐点，但存在区域分化。

3. 土地市场传导路径

   • 土地供给规模、价格、结构及政策偏好对房地产市场有重要影响。
   • 一线城市土地价格较高，二线城市土地总价多数高于三线城市。

房地产周期论

1. 房地产周期分析

   • 房地产市场仍处下行趋缓阶段，库兹尼茨周期未结束。
   • 房地产“销售-投资-开发”传导路径显示，2023年房地产销售额、投资额、开发资金均明显回暖。

2. 新开工-销售-施工-竣工传导路径

   • 2023年1-4月，新开工面积同比下降21.2%，但降幅较上年末收窄。
   • 竣工面积连续三个月增速为正，表明市场逐步回暖。

3. 高杠杆民营房企的困境

   • 高杠杆模式难以持续，房企需转向提高利润率，寻求更健康的财务杠杆。

房地产企业利润率

1. 行业经营业绩

   • 2022年房地产行业营收和利润均下滑，尤其是净利润降幅较大。
   • 2023年一季度，营收同比增长2.6%，但净利润仍同比下降22.77%。

2. 龙头房企表现

   • 保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口、华发股份、建发地产、中国金茂、越秀地产等头部企业具有竞争优势。
   • 2023年4月，房价逐渐回暖，房企利润率有望逐步改善。

房地产市场竞争格局变化

1. 销售分化

   • 一线城市销售占比逐步提升，二线城市复苏较快，三线城市销售市场遇冷。

2. 拿地分化

   • 央企拿地金额最高，其次是地方国企，民企拿地相对较少。
   • 2023年1-3月，拿地价值最高的10家房企中，6家为央国企，20家房企中14家为国企、央企。

风险提示

• 政策调整不及预期：可能影响房地产市场复苏进程。
• 投资增速不及预期：可能拖累房地产发展。
• 销售增速不及预期：可能影响房企利润和资金链。

主要观点

• 需求端：房地产需求整体呈下行趋势，但尾部较平，呈“L型”回落。
• 供给端：房地产库存和土地市场出现分化，部分城市有所改善。
• 周期：房地产市场仍处下行趋缓阶段，但存在回暖迹象。
• 利润率：房企需提高利润率，转向更健康的财务杠杆。
• 竞争格局：央企和国企在拿地和销售中占据主导地位，民企相对弱势。

关键信息

• 人口与城镇化：人口负增长，城镇化率逐步放缓，预计2035年城镇化率达75.82%。
• 房价走势：2023年4月一线城市房价同比上涨，二线城市由负转正，三线城市仍低迷。
• 土地市场：土地购置面积与土地成交价款未现明显拐点，但部分城市土地溢价率改善。
• 房地产周期：2023年房地产销售、投资、开发资金均回暖，但新开工意愿仍不足。
• 企业表现：头部国有房企表现相对稳健，民营房企面临较大压力。
• 风险因素：政策调整、投资与销售增速不及预期可能对市场产生负面影响。