20230520-中国银河-房地产行业专题_周期未变_市场竞争格局在动_35页_1mb

β房地产行业周期未变，市场竞争格局正在动态调整。房地产需求侧基本面总体呈现“L型”下行趋势，2035年销售中枢降至918亿平方米。需求结构中，核心一二线城市占比较升，三四线城市占比下降。供给侧方面，库存压力略有缓解，但土地供给仍受限，去化周期处历史高位。高杠杆民营房企面临流动性困境，央国企在融资优势、资金实力等方面具竞争优势。从竞争格局来看，CR10集中度持续提升，全年销售集中度达到20.89%，民营企业份额继续下降，央企国企主导拿地市场，头部央国企如保利、华润、中海等垄断优质土储资源，市场份额持续提升。从估值角度看，2023年一季度头部央国企地产开发企业拿地毛利率平均值为28.25%，投资质量有所提升。评级体系推荐标准为超越基准回报20%及以上，谨慎推荐10%-20%。

核心要点：房地产需求端受“房住不炒”政策影响，真实需求低于预期；供给侧库存压力持续，但一线核心城市销售占比显著提升；民营房企融资受限，央国企竞争优势不断放大，带动市场集中度提升。风险提示包括政策利率超预期回暖、房企资金风险暴露等。（下文为详细解释）