房地产行业政策专题报告：两会聚焦三大主题，“十四五”定调“稳”发展-20210312-银河证券-24页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容

2021年两会聚焦房地产行业，强调“稳”字当头，推动行业平稳健康发展。中央经济工作会议和政府工作报告均重申“房住不炒”的定位，并提出加强住房租赁市场建设、促进老旧小区改造等政策支持。

主要观点

• 政策导向稳定：自2016年起，中央经济工作会议和政府工作报告均强调“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”，政策连贯性明显。
• 住房租赁市场发展：租赁住房政策逐年加强，2020年全国颁布租赁相关政策超过240条，政策重点转向权益保障和市场监管。预计2030年租赁人口将达到2.7亿，租金GMV达4.6万亿元。
• 老旧小区改造利好物管行业：政府工作报告提出“新开工改造城镇老旧小区5.3万个”，比2020年增加31.5%，老旧小区改造将扩大物业管理市场空间。
• 行业进入平稳期：从“十五”到“十四五”，房地产市场定位逐步从“发展”转向“调控”和“平稳健康发展”，未来将更考验房企的管理运营能力。
• 政策闭环形成：政策从土地端、房企端、银行端形成闭环，有助于房地产市场稳定发展。
• 三道红线与房地产贷款集中度管理：三道红线政策促使房企降杠杆，进入提质阶段；房地产贷款集中度管理则从资金供给端控制，对行业影响可控，鼓励房企转向长期经营模式。

关键信息

政策回顾

• 中央经济工作会议：自2013年起，每年提及房地产政策，2016年起明确“房住不炒”，2020年进一步强化租赁市场政策。
• 政府工作报告：2021年第三次提及“房住不炒”，强调保障性住房建设和长租公寓发展，推动房地产市场平稳健康发展。

市场发展预测

• 租赁市场：预计2025年租金GMV接近3万亿元，2030年达4.6万亿元，租赁人口达2.7亿。
• 保障性住房：2020年全国公共财政住房保障支出均值约6600亿，预计随着棚改退出，保障性住房将有较大增长空间。
• 老旧小区改造：2021年新开工5.3万个，较2020年增长31.5%，促进物业管理行业的发展。

投资建议

• 优质房企：建议关注万科A、保利地产、中南建设等龙头房企。
• 物业管理：招商积余等物业龙头值得关注。
• 经纪服务：我爱我家等经纪服务行业标的具备投资价值。

风险提示

• 经济下行压力：可能影响房地产销售和投资。
• 销售超预期下行：可能导致市场波动。
• 政策调控不确定性：可能影响市场预期和行业发展方向。

行业发展趋势

• 从增量到提质：房企进入降杠杆、提质发展的新阶段。
• 政策支持加强：租赁市场、保障性住房、老旧小区改造等政策支持力度加大。
• 行业集中度提升：政策推动下，行业集中度提升，优质企业更具竞争力。

重点政策

• 三道红线：房企需控制净负债率、扣除预收账款后的资产负债率和现金短债比。
• 房地产贷款集中度管理：分档设定贷款占比上限，对大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
• 城市更新：纳入“十四五”规划，推动城市宜居化建设。

总结

房地产行业正逐步从高增长、高杠杆模式向平稳健康发展转型，政策支持持续强化，尤其在租赁市场、保障性住房及物业管理方面。未来，行业将更加注重管理运营能力，优质房企和物管企业有望获得更大的发展空间，同时需关注政策调控带来的不确定性及市场波动风险。