房地产行业政策专题报告：两会聚焦三大主题，“十四五”定调“稳”发展_24页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容

2021年两会聚焦房地产行业，核心政策导向为“稳”发展，强调“房住不炒”定位，推动房地产市场平稳健康发展。同时，住房租赁市场得到高度重视，政策支持力度不断加大，租赁人口和租金GMV预计在2030年分别达到2.7亿和4.6万亿元。

主要观点

1. 政策导向稳定：自2016年以来，中央经济工作会议和政府工作报告均强调“房住不炒”，并推动房地产市场向“平稳健康发展”转型。
2. 住房租赁市场发展：住房租赁市场政策持续完善，2020年全国颁布租赁相关政策超过240条，主要集中在权益保障和市场监管。预计租赁市场将长期向好。
3. 保障性住房建设：政府工作报告明确指出要解决大城市住房突出问题，通过增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，提升住房保障水平。
4. 老旧小区改造：2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，较2020年增加31.5%，推动物业管理行业发展。
5. 政策闭环形成：房地产行业政策形成从土地、房企、银行三方面的监测和调控机制，有利于市场稳定。
6. 行业进入提质阶段：三道红线政策促使房企降杠杆，从增量向提质发展，集中度提升逻辑强化。
7. 房地产贷款集中管理：政策鼓励房企转向长期经营模式，对房地产贷款总量影响可控，有利于龙头企业。

关键信息

• 政策连续性：“房住不炒”定位在未来不会改变，长效机制政策框架持续完善。
• 租赁市场前景：预计2025年租金GMV将接近3万亿元，2030年将达4.6万亿元，租赁人口将达2.7亿。
• 老旧小区改造：2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，推动物业管理行业增长。
• 行业集中度提升：三道红线政策促使中小房企难以通过高杠杆模式发展，行业集中度逐步提升。
• 投资建议：建议关注优质住宅开发行业龙头股（如万科A、保利地产、中南建设）以及物业龙头招商积余和经纪服务行业标的我爱我家。
• 风险提示：行业面临经济及行业下行压力、销售超预期下行和政策调控不确定性风险。

政策回顾

中央经济工作会议对地产表述回顾

• 2013年：首次提出建立房地产长效机制，强调保障性住房建设和棚户区改造。
• 2015年：提出购租并举，鼓励开发商降价，促进市场去库存。
• 2016年：首次提出“房住不炒”，强调住房租赁市场立法和机构化发展。
• 2017年：继续强调“房住不炒”，完善住房市场体系和保障体系。
• 2018年：深化住房市场调控，落实地方政府主体责任。
• 2019年：继续推进住房市场平稳健康发展，强调保障性住房。
• 2020年：解决大城市住房问题，规范发展长租房市场，降低税费负担。

2021年政府工作报告

• 政策基调：延续“稳”为主，强调“房住不炒”，提出“三稳”政策（稳地价、稳房价、稳预期）。
• 大城市住房问题：聚焦新市民和青年人住房需求，增加保障性租赁住房供给。
• 老旧小区改造：新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升物业管理市场空间。

房地产市场发展阶段

• “十五”到“十四五”：房地产市场从“发展”向“调控”再到“平稳健康发展”转变，政策逐步完善。
• “十四五”规划：首次提及物业管理行业，推动城市更新和宜居城市建设。
• 城市更新：纳入规划，实施生态修复和功能完善工程，促进大中小城市协调发展。
• 城乡统一建设用地市场：探索农村集体经营性建设用地入市，缩小土地征收范围，支持农民权益保障。

行业三维度政策

房企维度

• 三道红线：2020年实施，促使房企降杠杆，提升行业集中度。
• 房企现状：30家住宅开发企业中，三条红线均未踩的有7家，踩三条红线的有9家，显示行业分化。

银行维度

• 房地产贷款集中度管理：2020年12月实施，分档设定贷款占比上限，影响可控。
• 政策影响：大型银行房地产贷款占比均未超标，中型和小型银行部分需要调整，对行业总体影响有限。

土地维度

• 土地集中出让机制：有助于稳地价，推动房地产长效机制建设。
• 土地政策：鼓励集体建设用地和闲置土地用于租赁住房，完善土地出让收入分配机制。

投资建议

• 行业配置价值：当前地产行业估值处于近10年低位，龙头房企市盈率5.5倍，投资性价比高。
• 建议关注：优质住宅开发企业（如万科A、保利地产、中南建设）、物业龙头（如招商积余）和经纪服务企业（如我爱我家）。

风险提示

• 经济下行压力：可能影响行业整体表现。
• 销售超预期下行：可能导致行业基本面波动。
• 政策调控不确定性：可能对市场预期造成影响。

分析师信息

• 潘玮：云：（8610）80927613，邮箱：panwei@chinastock.com.cn，登记编码：S0130511070002
• 王秋蘅：云：（8610）80927726，邮箱：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn，登记编码：S0130520050006