20200908-天风证券-电子城-600658.SH-园区地产销售创佳绩_科技服务转型未来向好_16页_1mb

电子城（600658）总结

公司简介及历史沿革

电子城（600658.SH）是北京市国资委控股的“北京电控”旗下唯一的科技服务平台，前身为1994年成立的北京电子城有限责任公司。公司于2009年通过资产置换登陆A股，2013年提出“立足北京，走向全国”的战略，2017年正式开始全国扩张。目前，公司主营业务包括园区地产销售、科技服务及文化传媒业务。

公司控股股东为北京电控，直接持有5.08亿股，占总股本的45.49%，通过京东方和兆维集团间接持有2.12%股份，合计持股47.61%。公司于2019年推出股票期权激励计划，成为北京市首家实施该计划的市属国有园区地产上市公司。

财务概况

业绩表现

• 2017-2019年业绩波动较大，2020H1公司营收12.8亿元，同比增幅150.42%。
• 2020H1归母净利润2.35亿元，同比增加38.06%。
• 公司2020H1毛利率56.46%，较2019年底提升2.75个百分点；净利率17.72%，略有下降。

业务结构

• 园区地产销售业务收入14.57亿元，同比增长493.9%，占营收的81%。
• 新型科技服务业务收入3.19亿元，同比增长10.76%，毛利率30.35%，较2019年底下降6.96个百分点。
• 文化传媒业务收入0.12亿元，同比增长-4.2%，但毛利率显著提升至61.24%。

园区地产销售表现

• 2020H1销售金额25.14亿元，同比增长1814.1%；销售面积16.70万平米，同比增长401.5%。
• 销售面积主要集中在北京、天津、山西。
• 截至2019年底，公司可供出售面积达86.2万平米，可覆盖公司2-3年销售需求。
• 2020年公司新增土地储备47.15万平米，新增土地总价2.34亿元，土地储备达到76万平方米。

科技服务转型

• 公司自2018年起将园区物业出租和物业管理业务整合至新型科技服务板块。
• 新型科技服务业务收入包括园区出租、物业管理、创业孵化、科技金融、成果转化等。
• 2020H1新型科技服务业务收入3.19亿元，同比增长10.76%，但毛利率有所下滑。

融资与杠杆情况

• 截至2020H1，公司资产负债率56.99%，剔除预收账款后为54.86%。
• 净负债率57%，较2019年底提升12个百分点，主要由于有息负债增加。
• 综合融资成本维持在4%-5%之间，2019年为4.76%，较2018年下降0.16个百分点。
• 现金短债比下降至79.85%，低于100%，表明公司短期偿债能力有所减弱。

盈利预测与估值

盈利预测

• 2020-2022年公司归母净利润分别为4.56亿元、4.72亿元、5.48亿元。
• 对应PE估值分别为14.91X、14.41X、12.40X。

估值分析

• 采用分部估值法对公司进行估值，合理市值约88.6亿元。
• 目标价7.92元/股，较当前股价5.88元仍有约34%上行空间。
• 估值基于以下假设：
  • 园区地产业务PE为13.82倍，估值47.2亿元；
  • 新型科技服务业务PE为38.5倍，估值390.1亿元；
  • 文化传媒业务PE为20.1倍，估值1.4亿元；
  • 其他业务PE为16倍，估值1.0亿元。

投资建议

• 首次覆盖，给予“买入”评级。
• 目标价7.92元/股，当前股价较目标价有约34%的上涨空间。
• 公司背靠北京电控资源，积极转型科技服务，且已初具成效。
• 预计持有型物业出租率上升、租金减免减少及物业管理附加值提升将推动科技服务业务增长。

风险提示

1. 房地产销售不及预期：受国家政策调控影响，若公司无法适应政策变化，可能影响销售表现。
2. 融资成本控制不及预期：宏观经济变化可能导致融资受限或成本上升。
3. 项目开发进度不及预期：审批要求严格及疫情可能延长开发周期，增加开发成本与风险。

关键数据与趋势

• 销售增长：2020H1销售金额增长1814.1%，销售面积增长401.5%。
• 毛利率变化：园区地产毛利率提升，新型科技服务毛利率下降，文化传媒毛利率回升。
• 土地储备：截至2019年底，土地储备达76万平方米，2020年新增47.15万平米。
• 盈利能力改善：2020H1公司归母净利润同比增加38.06%，整体盈利能力提升。
• 杠杆水平：资产负债率保持在60%以下，净负债率上升，但融资成本稳定。

业务增长预测

每股指标预测

估值比率预测

总结

电子城凭借其大股东北京电控的资源支持，积极向科技服务转型，并在2020年实现了业绩的显著提升。园区地产销售成为主要收入来源，销售规模和毛利率均有明显增长，而科技服务业务虽毛利率有所下滑，但收入稳步增长。公司融资成本保持稳定，但杠杆水平有所上升。未来三年，公司有望在地产销售和科技服务业务上实现持续增长，盈利能力逐步改善。基于分部估值法，公司合理市值约88.6亿元，目标价7.92元/股，首次覆盖给予“买入”评级。同时，公司需关注房地产销售政策变化、融资成本波动及项目开发进度等风险因素。