20191216-长城证券-电子城-600658.SH-公司深度报告_产业园区科技服务运营+国改核心标的_未来增长可期_27页_2mb

电子城（600658）公司深度报告总结

核心内容

电子城集团是一家由北京国资委控股的科技服务主平台，拥有丰富的园区地产开发及运营经验，近年来积极向科技服务转型。公司作为北京电子城有限责任公司重组上市后的主体，业务涵盖园区地产销售与出租、物业管理及新型科技服务。2019年12月16日，公司首次获得“推荐”投资评级。

主要观点

• 国企背景与资源：公司由北京国资委下属的北京电子控股有限责任公司控股，拥有丰富的工业用地储备，有利于其发展园区地产及科技服务业务。国企背景也为其获取优质地产资源提供了优势。
• 战略转型：电子城正从传统的园区地产开发商向科技服务企业转型，重点发展科技孵化、科技金融、科技成果转化等服务业务，以提升公司整体科技服务能力。
• 项目布局：公司以北京为核心，向全国多个城市扩展，包括山西朔州、天津、厦门、昆明、南京等地，形成了“立足北京、辐射全国”的业务布局。
• 财务表现：公司2017年和2018年营业收入分别增长40.8%和4.7%，2019年前三季度收入有所下降。公司毛利率和净利率整体呈下降趋势，但投资性房地产的租金收入预计将继续增长。
• 股权激励：2019年4月，公司发布股票期权激励计划，成为北京市国资委旗下第一家推进股权激励的房企，激励对象包括高级管理人员、核心骨干等，体现了管理层对公司未来增长的信心。
• 估值与投资建议：根据NAV估值，公司每股NAV为11.64元，当前股价较其折价62.3%，处于较低水平，具备一定的投资价值。分析师给予“推荐”评级，认为公司未来有望从国企改革中进一步受益。

关键信息

股权结构

• 第一大股东：北京电子控股有限责任公司，持股比例为47.61%。
• 主要股东：包括弘创（深圳）投资中心、德邦基金、全国社保基金五零三组合等。

市场数据

• 当前股价：4.39元
• 总市值：49.11亿元
• 流通市值：49.11亿元
• 总股本：111,859万股
• 流通股本：111,859万股
• 12个月最高/最低：7.29元/4.05元

盈利预测

• 2019E：营业收入247.6亿元，净利润36.5亿元
• 2020E：营业收入464.2亿元，净利润47.8亿元
• 2021E：营业收入644.9亿元，净利润65.4亿元

项目储备

• 在建项目：总面积245.13万平方米
• 拟建项目：总面积89.90万平方米
• 已建成园区：6个，主要位于北京、天津、昆明、厦门、南京等地

股权激励计划

• 授予股票期权：1118.6万股，占比1.0%
• 行权价格：6.78元/股
• 激励对象：92名，包括高级管理人员、核心骨干和核心业务人员

风险提示

• 调控政策及信贷政策超预期收紧
• 行业景气度持续下降
• 公司扩张效果不及预期

财务分析

• 盈利能力：受三费率提升影响，盈利水平有所下降，但自持物业租金收入预计将继续增长。
• 负债情况：公司资产负债率处于行业较低水平，截至2019年三季度末为50.3%，剔除预收后为49.8%。
• 运营情况：近几年存货周转率较为平稳，总资产周转率保持稳定。

公司估值

• NAV估值：每股NAV为11.64元，当前股价较其折价62.3%
• 股息率：近三年维持3%以上

投资建议

• 投资评级：推荐
• 理由：公司拥有多年园区开发经验，资产布局优质，未来有望受益于国企改革，股权激励彰显管理层信心，估值处于较低水平。

结论

电子城集团作为一家具有国企背景的科技服务主平台，凭借其丰富的园区开发经验及战略转型，具备良好的发展前景。公司通过股权激励和多元化投资，增强市场信心，提高运营效率，未来有望实现收入和利润的持续增长。