2018-沈阳：物流发展商与租户的新热点_4页

报告摘要

沈阳物流市场发展总结

核心内容

沈阳作为东北地区的重要城市，近年来在物流市场方面展现出强劲的发展势头。该市凭借其地理位置、交通优势以及工业基础，吸引了众多国内外物流发展商和租户的关注，成为华北第三大优质物流市场。沈阳物流市场在2017年底经历了显著的租赁需求增长，空置率大幅下降，租金水平持续上升，显示出市场的活跃度和吸引力。

主要观点

市场地位：沈阳是华北地区第三大优质物流市场，总存量约179万平方米，仅次于北京和天津。
子市场表现：浑南和空港经济区是沈阳物流市场中最热门的子市场，空置率接近零，主要被电子商务及第三方物流租户占据。
租户需求：沈阳的物流市场需求不仅来自电子商务和第三方物流，还受到高端制造业的推动，尤其是汽车行业。
开发商布局：普洛斯是沈阳物流市场的主导者，占据约39%的优质仓储面积；平安物流、中国物流资产（宇培）、中外运等也在该市有重要布局。
新兴发展商：光大安石、万纬等新兴内资物流发展商正在积极进入沈阳市场，通过收购或投资获取优质资产。
投资活跃：沈阳物流整售交易市场活跃，发展商倾向于通过股权或基金投资获取物流资产，而非传统土地招拍挂方式。
未来供应：预计2018年上半年有约17万平方米的物流项目完工入市，2019至2022年间将有60万平方米的新项目陆续交付。

关键信息

市场数据：
- 2017年末沈阳优质物流物业市场整体空置率降至12%，净有效租金为人民币24元每月每平方米。
- 浑南子市场存量最高，约45万平方米；沈阳经济技术开发区次之，约40万平方米；沈北第三，约32万平方米。
租户分布：
- 电子商务零售商及第三方物流供应商占据浑南和空港经济区大部分仓储面积。
- 京东在浑南设有亚洲一号自营仓库，是该区域的重要租户。
- 沈北及辉山经济开发区因其靠近市区和可租赁面积大，成为大型租户的首选。
制造业影响：
- 汽车行业是沈阳高端仓储需求的重要来源，宝马、通用汽车、华晨汽车等均在沈阳设有生产设施。
- 汽车零部件及轮胎供应商如海斯坦普、佛吉亚、米其林、普利司通等，进一步推动了对优质仓储面积的需求。
发展趋势：
- 电子商务与高端制造业的双重驱动使沈阳物流市场前景广阔。
- 随着未来供应的增加，沈阳物流市场将吸引更多发展商和租户。
- 沈阳一手土地市场对仓储用地的要求日益提高，促使发展商转向资产交易市场。

未来展望

沈阳物流市场正逐步成为国内外发展商与租户的新热点，其发展潜力巨大。随着电子商务的持续增长和高端制造业的进一步发展，沈阳物流市场将迎来更多的投资与租赁机会。高力国际建议关注沈阳西部区域，如于洪及沈阳经济技术开发区，这些区域租金相对较低，且具备较大的可租赁面积和未来供应，是租户与业主协商租金及其他优惠的有利位置。