20180616-中国银河-房地产行业深度研究报告_城镇化的新风口_需求旺盛_机不可失_37页_3mb

房地产行业深度研究报告总结：2018年6月16日

核心内容

我国城镇化进程仍在持续推进，为房地产行业带来显著的利好。尽管城镇化水平较快，但与发达国家相比仍存在较大差距，且常住人口与户籍人口城镇化率之间差距明显，均存在上升空间。未来三年，预计每年新增城镇户籍人口约1659-1694万人，释放住房需求约6亿平方米。城镇化的发展不仅促进了房地产投资和销售，还对房价有显著推动作用，城镇化率每提高1%，商品房销售价格提高5.83%。

主要观点

1. 城镇化是房地产发展的加速器：城镇化率与房地产投资、销售及价格呈高度正相关，是推动房地产行业增长的重要因素。
2. 区域发展不均，重点区域有较大机会：东部地区城镇化率高于中西部，但中西部城镇化速度加快，城市群中的二线城市将成为新的增长点。
3. 城市群建设是未来城镇化的重要方向：国家级城市群中的中心城市具有更强的经济基础和吸引力，将吸引周边劳动力流入，促进区域经济发展。
4. 人才新政推动房地产市场发展：通过吸引高素质人才，提升城市经济活力，进而带动房地产市场需求。
5. 产城融合是新型城镇化的关键举措：特别是在城镇化放缓的背景下，产城融合成为推动房地产行业发展的新动力。

关键信息

• 城镇化率与房价关系：实证分析表明，城镇化率每提高1%，商品房销售价格提高5.83%。
• 城镇化需求释放：预计未来三年每年释放住房需求约6亿平方米。
• 重点城市推荐：在城镇化发展较弱的西部城市，如重庆、成都、西宁等，以及城市群中的核心城市，如杭州、南京、宁波、武汉等，具有较大的发展潜力。
• 房企推荐：保利地产、万科A、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、阳光城、招商蛇口、华发股份、碧桂园、绿城中国等房企因土地储备和战略布局被推荐。

投资建议

• 关注城市群中的二线城市：这些城市具备较强的经济基础和吸引力，能够持续吸收人口流入，提高经济效率。
• 重视产城融合：深耕产业园区和特色小镇建设的房企将受益于新型城镇化的发展趋势。
• 催化剂：城市群规划及人才新政出台、房企拿地超预期。

风险提示

• 城镇化进程不及预期：若城镇化发展速度低于预期，将对房地产行业产生负面影响。

政策导向

• 城市群建设：包括京津冀、长三角、珠三角等世界级城市群，推动区域协同发展。
• 人才引进政策：通过公共服务倾斜吸引人才，促进城市人口集聚。
• 产城融合：以产业带动城市，以城市服务产业，形成良性互动。

新型城镇化建设

• 发展阶段：中国城镇化尚处于第二阶段，未来将向第三阶段迈进。
• 政策支持：通过“三个1亿人”计划，推进农业转移人口市民化，提升城市公共服务水平。

总结展望

未来房地产行业的发展应重点关注城镇化进程中的重点区域，尤其是城市群中的二线城市和产城融合项目。这些区域和项目具备较大的增长潜力，将为房地产企业带来新的机遇。

附录

• 图表目录：包含城镇化率、房地产投资、销售与价格等关系图，以及城市群和都市圈的布局图。
• 相关研究：包括房地产租赁市场专题报告、房地产行业周报等，为本报告提供支持。