20170918-上海交大-房地产行业中国物流地产发展全方位解析_物流地产在中国_31页_2mb

报告摘要

中国物流地产发展总结

核心内容

中国物流地产行业近年来发展迅速，已成为推动物流业和经济发展的关键组成部分。随着经济全球化、电子商务的兴起和制造业的转移，物流地产的市场需求持续增长，但行业仍面临诸多挑战，包括政策不完善、市场结构失衡、土地成本上升、金融支持不足等。本报告从行业发展、政策环境、市场供求、区域布局、企业竞争、产品服务、土地市场和金融创新八个方面对中国物流地产发展进行了全方位分析。

主要观点

行业迅猛发展
- 我国物流业增加值和投资额持续增长，物流地产行业增速显著。
- 社会物流总费用与GDP比率下降，物流运行效率提升，但整体仍高于发达国家。
- 物流仓储设施的机械化、信息化、智能化水平不断提高，88.5%的物流地产商已实现信息化管理。
政策环境逐步完善
- 国家和地方政府出台多项政策法规，推动物流地产发展，但尚缺乏系统性的行业规划和政策支持。
- 一些地方政策存在执行偏差，导致物流地产开发无序，市场供需失衡，部分城市空置率偏高。
市场供求失衡
- 人均仓储面积远低于美国，物流地产市场需求旺盛，但供给不足。
- 优质物流仓储设施供不应求，租金持续上涨，而低端简易仓库过剩，空置率高，影响行业健康发展。
区域布局逐步扩展
- 物流地产主要集中在长三角、珠三角和环渤海地区，但中西部地区正加速发展，成为新的增长点。
- 北京、上海、广州、深圳等一线城市物流地产发展成熟，但土地价格高昂；二线城市和三、四线城市土地成本相对较低，成为物流地产开发的新兴区域。
企业竞争激烈
- 外资物流地产商如普洛斯、嘉民等在规模、品牌、技术等方面占据优势，而本土企业普遍规模较小，缺乏品牌影响力和专业管理能力。
- 本土企业需加强网络建设、管理输出和品牌输出，提升竞争力，避免同质化竞争。
产品服务多样化
- 物流仓储设施类型丰富，包括堆场、普通平房库、立体仓库等，其中高端仓储设施需求增长显著。
- 无形服务如经营管理技术、工程咨询等成为提升企业核心竞争力的重要手段。
土地市场制约行业发展
- 工业用地价格上涨，物流地产开发成本增加，土地供应紧张。
- 部分地方缩短工业仓储用地使用年限，加速物业折旧，影响企业盈利能力和可持续发展。
金融创新需求迫切
- 物流地产融资渠道单一，资金回收周期长，融资难度较大。
- 房地产信托投资基金（REITs）是物流地产融资的重要工具，目前在我国尚处于探索阶段，尚未广泛应用。

关键信息

行业数据：
- 2004-2014年，社会物流总额从38.4万亿元增长至213.5万亿元，年均增长18.7%。
- 物流业增加值从1.4万亿元增长至7.1万亿元，年均增长22.5%。
- 2014年，全国营业性通用仓库面积达9.1亿平方米，立体仓库占比约25%。
政策法规：
- 国家出台了多项政策支持物流地产发展，如《物流业发展中长期规划》、《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》等。
- 地方政策存在执行偏差，部分城市出现物流仓储设施供过于求现象。
市场趋势：
- 优质物流仓储设施供不应求，租金持续上涨，但低端仓库过剩，空置率高。
- 物流地产行业需从粗放型向集约型转变，以应对土地稀缺和成本上升的挑战。
企业格局：
- 外资物流地产商占据主导地位，本土企业需提升管理能力和品牌影响力。
- 物流地产商需关注产品类型升级、服务模式创新和资金链安全。
金融支持：
- 物流地产投资回报率高于商业地产和住宅，但融资渠道单一，缺乏成熟退出机制。
- REITs是推动物流地产金融化的重要工具，目前我国尚未广泛实施。