2017-物流地产在中国——中国物流地产发展全方位解析_32页-3mb

中国物流地产发展全方位解析总结

核心内容概述

《物流地产在中国——中国物流地产发展全方位解析》是一份由上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心发布的研究报告，旨在全面分析我国物流地产行业的发展现状、趋势及面临的挑战。该报告从行业发展、政策环境、市场供求、区域布局、企业竞争、产品服务、土地市场和金融创新等八个方面展开论述，帮助读者快速了解物流地产行业的整体情况。

主要观点

1. 行业发展

• 我国物流地产行业近年来发展迅速，物流总额和物流增加值持续增长，物流业在国民经济中的地位不断提升。
• 社会物流总费用与GDP的比率下降，表明物流效率提升，但仍高于发达国家。
• 仓储业固定资产投资增长迅速，显示物流地产行业的发展潜力巨大。

2. 政策环境

• 国家出台了一系列支持物流地产发展的政策法规，但缺乏统一的行业规划和政策指导。
• 地方政府在国家政策指导下，结合自身情况推出地方性政策，但政策协调性不足。
• 建议制定综合性、系统性的物流地产政策，以推动行业健康发展。

3. 市场供求

• 我国人均仓储面积仅为0.7平方米，远低于美国的7平方米，显示物流地产市场存在较大缺口。
• 高品质物流仓储设施需求旺盛，但供应不足，优质仓储设施租金上涨。
• 低水平简易仓库数量庞大，导致部分城市物流仓储空置率较高，市场供需不匹配。

4. 区域布局

• 物流地产发展与区域经济水平密切相关，主要集中在长三角、珠三角和环渤海地区。
• 中西部地区近年来物流地产发展加速，成为新的增长点。
• 北京、上海、广州、深圳等一线城市物流仓储设施供不应求，租金上涨，而二线、三线城市则因土地价格较低，成为物流活动转移的承接地。

5. 企业竞争

• 外资物流地产商在规模、客户资源和管理经验方面具有明显优势，形成了半垄断竞争格局。
• 国内物流地产商整体实力较弱，需通过引进先进管理模式、拓展特色服务等方式提升竞争力。
• 品牌建设、经营管理技术输出和工程咨询是提升企业竞争力的重要手段。

6. 产品服务

• 物流地产产品包括堆场、简易仓库、普通平房库、高层货架仓库、立体仓库等，其中立体仓库和低温、危险品等专业仓储设施发展迅速。
• 无形服务如经营管理、品牌输出、咨询顾问等，成为物流地产商的重要收入来源。
• 定制化仓储设施逐渐成为市场新趋势，受到大型制造企业和第三方物流企业的青睐。

7. 土地市场

• 物流仓储用地价格持续上涨，土地供应紧张，影响物流地产商的开发成本。
• 工业用地价格在一线城市显著上涨，二线城市相对稳定，三线城市价格较低。
• 土地使用年限缩短、工业用地供应减少，导致物流地产商资金压力增大。

8. 金融创新

• 物流地产融资渠道以银行贷款为主，其他方式如私募基金、信托等占比较小。
• 金融产品与物流地产的长期回报周期不匹配，限制了融资渠道的扩展。
• 房地产信托投资基金（REITs）被认为是激活物流地产金融市场的重要手段，但目前尚未在物流地产领域有所实践。

关键信息

• 行业现状：物流地产行业快速发展，但存在“三无”问题（无明确主管部门、无完善标准体系、无独立统计科目）。
• 市场缺口：我国人均仓储面积远低于发达国家，优质仓储设施供不应求。
• 区域发展：物流地产发展集中于沿海地区，但中西部地区近年来发展迅速。
• 企业竞争：外资物流地产商占据优势，国内企业需提升品牌、技术和管理水平。
• 金融挑战：物流地产融资周期长、流动性差，需金融创新支持，尤其是REITs产品。

总结

《物流地产在中国》报告全面揭示了我国物流地产行业的现状与未来发展趋势，强调了政策支持、市场供需、区域布局和金融创新对行业发展的关键作用。报告指出，物流地产作为支撑现代物流体系的重要基础设施，其发展对提升我国物流效率、促进经济发展具有重要意义。然而，行业仍面临诸多挑战，包括政策不完善、市场结构失衡、土地成本上升和融资渠道不畅。因此，推动物流地产行业向集约化、专业化和国际化方向发展，是实现行业可持续发展的必由之路。