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银行业应如何看待下一步房地产调控？

核心内容

2011年12月，安邦咨询高级研究员杨志荣在《和讯网》发表文章，分析了中国房地产调控政策的走向及其对银行业的影响。文章指出，房地产调控政策正进入深水区，房价下调已成为中央政府的坚定目标，而银行业作为房地产金融的重要参与者，需高度警惕由此带来的系统性风险。

主要观点

1. 政策坚定性

   • 温家宝总理在上合组织会议上的表态表明，中央政府对房地产调控的决心坚定不移，房价下调是政策的明确方向。
   • 国务院强调“促进房价合理回归”，政策目标清晰，未来政策调整空间有限，现有政策将持续施压市场。

2. 市场趋势与风险预警

   • 房地产市场已进入下调阶段，标普、穆迪等国际评级机构将行业展望调整为负面。
   • 房地产销售和投资增速放缓，房企资产负债率高企，部分企业已开始“退地”行为，如上海证大和瑞安建业。
   • 安邦研究团队多次预警，认为房地产调控具有持续性和力度，房企和银行需提前做好风险应对。

3. 对银行业的冲击

   • 房价下跌将导致抵押品价值重估，威胁银行信贷资产安全。招商银行前三季度资产减值损失同比增长87.08%，房地产贷款减值准备增加为主要原因。
   • 四大行（工行、农行、中行、建行）资产减值损失总额已超过1000亿元，显示房地产贷款风险已显性化。
   • 银行业风险不仅限于表内贷款，表外融资（如信托、理财产品）同样面临贬值压力，可能引发流动性危机。

关键信息

• 政策背景：房地产调控政策持续加强，目标为房价合理下降，政策力度大且不可逆。
• 市场现状：
  • 2011年前三季度住宅投资同比增长35.2%；
  • 房地产企业信心指数连续6个季度低迷，跌破临界值；
  • 房地产代理业务严重缩水，房企挂牌出售项目数量激增。
• 房企表现：
  • 大型房企如中海、龙湖、保利等在部分城市房价下跌超30%；
  • 深圳中介关闭近1/3门店，上海二手房指数出现13个月来首跌。
• 银行风险：
  • 房地产贷款占银行业贷款总额的19.8%；
  • 表外融资规模庞大，存在潜在风险；
  • 资产减值损失大幅上升，反映信贷资产质量恶化。

建议与展望

安邦建议银行业应迅速采取行动，包括：

• 紧缩房贷：减少对房地产行业的信贷支持，以降低潜在风险。
• 及早止损：对高风险房地产项目进行风险评估，必要时采取资产处置措施。
• 增强风险意识：认识到房地产市场调整对银行系统的深远影响，避免盲目乐观。

文章强调，房地产市场调整已成定局，房价下跌不仅是行业问题，更是银行业必须面对的重大挑战。历史经验表明，政策调整往往伴随市场剧烈波动，银行业需提前布局，防范系统性风险。